[방배14구역 재건축 조감도/자료=롯데건설] 

내년부터 부활하는 재건축 초과이익환수제 적용을 피하기 위해 서울 주요 재건축 단지들이 속도전에 나선 가운데, 서초구 재건축 단지들을 중심으로 ‘공동사업시행’ 방식 바람이 불고 있다. 공동사업시행은 조합이 주체가 되는 기존 재건축 방식과 달리 조합과 건설사가 정비사업을 공동으로 추진하는 것으로 현재 서울시의 공공지원제를 적용받는 정비사업은 ‘사업시행 인가 이후’에 시공사를 선정할 수 있지만 공동사업시행 방식의 경우 ‘건축심의 이후’로 약 2~3개월 앞당길 수 있다. 건설사가 조합과 함께 사업 시행에 직접 참여함으로써 사업승인, 관리처분 등의 사업 속도를 앞당겨 올해 말까지 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제를 피하겠다는 것이다.

최근 부동산 시장이 과열양상을 띠고 있다고 판단한 정부에서는 부동산 대책으로 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응 방안(6·19 대책)’을 내놓으며 전매제한 강화 등을 포함시켰다. 6·19 대책 발표와 함께 국토부는 연말로 유예가 종료되는 초과이익환수제에 대해 적용 유예 연장을 검토하고 있지 않다고 다시 한 번 강조했다. 지속적인 초과이익환수제 유예 연장 요구에 대한 입장을 밝힌 것이다. 국토부의 발표 이전에도 이미 문재인 정부의 성향을 볼 때 초과이익환수 유예 연장은 어려울 것이라는 전망이 우세했었다. 때문에 각 조합에서는 연말까지 관리처분을 신청할 수 있는 모든 방법을 동원해 초과이익환수제를 피하고 보자는 움직임이 가속화되고 있다.

서초구 재건축 단지에 부는 ‘공동사업시행’ 바람

지난달 롯데건설이 시공사로 선정된 서초구 방배14구역은 강남권 최초로 공동사업시행 방식으로 사업이 추진된 곳이다. 지난해 3월 「도시 및 주거환경정비법」 개정과 같은 해 11월 서울시의 ‘공동사업시행 건설업자 선정 기준’ 마련 이후 서울지역에서 처음으로 공동사업시행에 나선 것이다. 방배14구역 재건축 사업은 방배동 975-35 일대에 아파트 460가구와 부대복리시설을 신축하게 된다. 이어 방배13구역도 최근 공동사업시행 방식으로 사업을 추진하기로 결정하고 시공사 선정을 진행 중이다. 방배13구역은 신축 가구 수가 2,296가구이며, 공사 예정가격은 5,752억 원에 이른다. 방배동의 7개 단독주택 재건축구역 중 방배5구역(3,080가구)에 이어 두 번째로 규모가 크다. 앞서 열린 시공사 현장설명회에서는 14개 건설사가 참여해 관심을 보였고 입찰을 앞두고 있다. 조합은 많은 건설사가 입찰에 참여할 수 있도록 오는 24일 예정이던 입찰마감을 다음 달 10일로 연기했다.

[반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 조감도/자료=서울시 클린업]

서초구 반포동에서는 올해 강남권 재건축 단지 중 최대어로 꼽히는 반포주공1단지가 공동사업시행에 나서면서 대형건설사들이 분주하게 움직이고 있다. 예상 공사비가 2조 6,000억 원인 반포주공1단지 1·2·4주구에서 시공사 선정이 진행되면서 건설사들의 뜨거운 관심을 받고 있다. 20일 열린 현장설명회에는 현대건설, 롯데건설, GS건설, 현대산업개발, 대림산업, 현대엔지니어링, 포스코건설, 대우건설, SK건설 등이 참여했다. 입찰마감은 9월 4일, 시공사 선정총회는 9월 28일에 열릴 예정이다. 이 단지는 재건축을 통해 지하 4층~지상 35층 5,388가구 규모의 대단지 아파트로 탈바꿈하게 된다. 반면 반포주공1단지 중 나머지 3주구는 공동사업시행 방식을 선택하지 않았다. 공동사업시행 방식을 도입해도 물리적으로 초과이익환수제를 피하기 어렵다고 판단했기 때문인 것으로 알려졌다.

이외에도 서초구 잠원동 신반포13차와 신반포14차, 신반포22차가 공동사업시행 방식을 선택했다. 신반포13차와 신반포14차는 현장설명회에 각각 9개사, 10개사가 참여해 관심을 보였다. 입찰마감은 신반포13차의 경우 8월 18일, 신반포14차는 7월 31일이다. 신반포22차는 한 차례 입찰이 유찰돼 다시 시공사 선정 절차를 밟고 있다. 신반포한신4지구는 역시 최근 대의원회의에서 공동사업시행을 하기로 한 것으로 알려져 조만간 시공사 선정에 들어갈 것으로 보인다. 이렇듯 서초구에서 공동사업시행 방식이 유행처럼 번지는 것은 최근 사업에 탄력이 붙은 이 일대 재건축 아파트값이 4~5년 새 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 만약 재건축 초과이익환수제를 적용받으면 이들 조합원들이 국가에 환수해야 하는 세금만 수억 원에 이를 수도 있다는 게 업계의 분석이다.

공동시행 리스크보다 초과이익환수제 부담이 훨씬 커

공동사업시행으로 조합은 인허가 과정에서 시공사의 전문성을 활용할 수 있어 사업 진행에 대한 부담을 낮출 수 있고 사업비 지출을 위한 조합과 시공사의 공동명의 통장을 개설해 자금 투명성을 확보할 수 있다. 통상적으로 조합 운영비와 이주비 등을 시공사가 조합에 조달하는데, 공동사업시행에서는 시공사가 입찰 시 자금조달 계획을 미리 제시하도록 해 본 계약 시 사업비 인상 요인을 억제할 수 있다는 장점도 있다. 공동사업시행 방식으로 재건축 사업을 진행하면 속도가 빨라질 수는 있지만 재건축 초과이익환수제를 100% 비켜간다고 장담할 수는 없다. 또 조합은 재건축을 통해 얻은 이익을 시공사와 분배해야 하고, 시공사 입장에서는 조합 운영비와 사업 진행비 등을 초기에 투입해야 하는 단점이 있다. 그럼에도 불구하고 공동사업시행으로 인해 감수해야 할 리스크보다 초과이익환수제에 따른 부담이 훨씬 더 큰 상황이어서 향후 강남권 재건축 단지로 확산될 가능성이 높을 것으로 전망된다.

한편, 일각에서는 공동사업시행 방식의 제도적 허점에 대해 지적하기도 한다. 한 업계 관계자는 “공동시행은 그 자체로서 건설사에게 사업 불확실성을 안고 가라는 말이나 다름없다. 상황이 이렇다 보니 일부 도급 순위 상위권 특정 대형 시공자를 입찰에 참여하지 못하게 한다든지 판짜기를 위해 들러리 입찰을 세우는 등의 문제점이 생기고 있다. 이렇게 되면 제도 근간이 흔들려 사실상 유명무실해질 수밖에 없다”며 “특히 일부 정비사업전문관리업자 등 협력 업체가 사업 초기부터 시공자 꽂아주기를 시도하고 있다는 전언이 있다. 이들은 ‘빨리 가는 길’이라는 감언이설로 조합 집행부 등을 현혹하지만 사실상 지분제와 비교했을 때 큰 차이가 없다. 실제로 고덕동 주공아파트 등의 다수 재건축 조합이 지분제에서 결국 도급제로 방식을 교체했던 실수를 되풀이해선 안 될 것”이라고 지적했다.