[서울형 리모델링 개념도/자료=서울시]

지난 2013년 12월 「주택법」 개정으로 리모델링 기본계획이 도입되면서 50만 이상 대도시는 리모델링 기본계획을 수립하도록 하고 있다. 개정된 「주택법」에 따라 건축도면이 남아 있는 준공 15년 이상 된 아파트는 최대 3개 층까지 증축이 가능해졌지만 그동안 리모델링 기본계획이 마련되지 않아 리모델링 조합들은 사업계획 승인 등을 받을 수 없었다. 수평·수직증축을 통해 세대수를 늘리는 ‘세대수 증가형(대통령령에 따라 50가구 이상)’의 경우 리모델링 기본계획에 입각해 관할 지자체의 행위허가을 받아야 하기 때문이다. 이런 가운데 지난해 12월 서울시가 전국 광역자치단체 중에서는 최초로 ‘2050 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’을 확정하면서 준공된 지 15년 이상 된 아파트의 50가구 이상 증축을 수반하는 리모델링 사업에 가속도가 붙을 것으로 기대된다.

‘서울형 리모델링’이란?

기본계획에서 새로 도입한 서울형 리모델링의 개념은 서울형 리모델링은 공공의 지원을 받아 아파트를 리모델링하고 리모델링을 통해 증축된 단지 내 주차장 또는 부대·복리시설 일부를 지역사회에 개방·공유해 공동주택의 공공성을 확보하는 새로운 방식의 리모델링이다. 서울시내 공동주택 단지 중 리모델링 대상이 되는 15년 이상 공동주택은 2015년 1,940단지, 2020년 2,993단지, 기본계획의 목표연도인 2025년 3,690단지로 지속적으로 늘어날 예정이다. 시는 서울시내 전체 공동주택 총 4,136개 단지를 전수조사해 리모델링 수요가 있을 것으로 판단되는 단지들을 △세대수 증가형(168개 단지 추정) △맞춤형(1,870개 단지 추정)으로 구분하고, 6개 세부유형을 마련해 단지별 특성에 따라 리모델링 시 주민들이 선택할 수 있도록 했다. 이에 포함되지 않은 나머지는 1985년도 이전에 지어져 재건축이 필요한 단지 721개와 2010년 이후 준공해 리모델링 없이 일반적 유지관리 정도만 필요한 단지 1,377개다.

[서울형 리모델링 유형/자료=서울시]

세대수 증가형 리모델링은 168개 단지가 가능 대상지로 분류된다. 다른 리모델링에 비해 상대적으로 대규모 공사가 이뤄지는 ‘고비용’으로 단지별 특성에 따라 수직증축형(기본형+수직증축)과 수평증축형(기본형+수평증축) 등 2개 세부유형을 주민들이 선택할 수 있다. 아울러 시는 수직증축 리모델링 시 법에서 의무화한 안전진단 2회 외에 안전성 검토 2차례를 추가해 총 4차례에 걸쳐 안전을 면밀히 검토해 수직증축 리모델링에 대한 안전성 우려를 없애나간다는 계획이다. 맞춤형 리모델링은 1,870개 단지가 가능 대상지로 분류되며, 설비·수리 등을 통해 주거환경을 개선하는 ‘저비용’ 방식이다. 이들 단지는 △기본형(대수선+주차장 확충) △평면확장형(기본형+평면확장) △세대구분형(기본형+멀티홈) △커뮤니티형(기본형+커뮤니티시설 확충) 등 4개 세부유형을 주민 선택에 따라 진행할 수 있다.

서울시내 리모델링 준공단지 14년간 14곳뿐…

서울시에 따르면 30년 이상 된 노후 아파트는 지난해 2,490동으로 전년(2,112동)보다 18%, 2014년(1,887동)보다 32% 증가했다. 건물의 구조적 결함이 있어 긴급한 보수·보강이 필요한 재난위험시설인 안전등급 D등급 아파트는 총 30동으로 조사됐다. 가벼운 결함이 눈에 띄진 않지만 지진 등 재난에 취약한 C등급은 868동에 달했다. 중점관리시설로 이번 리모델링 대상에 포함되는 B등급은 1,532동으로 집계됐다. 30년 이상 노후 아파트 전체의 62%에 해당하는 규모다. 자치구별로 살펴보면 안전진단 B등급을 받은 30년 이상 노후 아파트는 강남구(344동)에 가장 많았다. 송파구(248동), 강동구(189동), 양천구(176동) 등이 뒤를 이었다. C등급도 강남구(216동)가 관내 최다였다. D등급은 영등포구(13동)에 많았다. 사업 진행 절차가 복잡하고 비용이 많이 드는 재건축보다 공사 기간이 짧은 리모델링을 선호하는 이들이 많아지면서 재건축에서 리모델링으로 선회하는 움직임도 감지되고 있지만, 제도 개선에도 불구하고 아직까지 서울지역에서 리모델링 준공 실적이 저조한 것으로 나타났다.

[서울지역 리모델링 대상 아파트 현황/자료=서울시]

한국리모델링협회에 의하면, 서울시의 경우 아파트 리모델링이 본격화한 지난 2003년부터 현재까지 14년여 동안 리모델링을 통해 주거시설을 개선한 단지는 총 14곳이다. 연간으로 단순 환산하면 리모델링으로 완공된 단지는 1년 동안 1곳 수준에 그친 셈이다. 지난 2003년 7월 시범사업인 마포구 용강동 강변그린(용강시범 리모델링)이 처음으로 준공됐다. 이후 연도별 준공단지를 보면 △2004년 대림 아크로빌(강남구 압구정동) △2005년 이촌 로얄맨션(용산구 이촌동), 방배삼성에버뉴(서초구 방배동) △2007년 중앙하이츠(마포구 창전동), 방배예가클래식(서초구 방배동) △2008년 이촌동 두산위브(용산구 이촌동), △2010년 당산예가클래식(영등포구 당산동) △2011년 도곡예가클래식(강남구 도곡동) △2012년 호수예가클래식(마포구 현석동) △2013년 워커힐 푸르지오(광진구 광장동) △2014년 청담래미안 로이뷰, 대치래미안 하이스턴, 청담 아이파크 등이다. 업계에 따르면 이들 단지 외에도 오금 아남과 신정 쌍용, 둔촌 현대1·3차, 길동 프라자, 송파 성지, 개포 대치2, 개포 대청, 잠원 한신로얄, 염창 우성3차, 이촌 현대, 응봉 대림1차, 워커힐 아파트 등이 리모델링을 추진하고 있는 것으로 알려졌다.