[2017년 6월 전국 주택가격 동향/자료=한국감정원]

3일부터 서울 전역과 경기·부산 일부, 세종 등 청약조정대상지역 40곳에서 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화된다. LTV는 주택을 담보로 대출받을 때 적용하는 주택가격 대비 대출 한도를, DTI는 소득을 기준으로 대출받을 수 있는 한도를 정한 비율을 말한다. LTV는 전국적으로 70%, DTI는 수도권에 한해 60%가 적용되고 있는데, 청약조정대상지역은 LTV는 60%, DTI는 50%로 강화된 기준이 적용된다. 청약조정대상지역은 서울 전체 25개 구와 세종시, 경기 과천·성남·광명·하남·고양·남양주·동탄2신도시 등 7개 시, 부산 해운대·연제·수영·동래·부산진·남구 6개 구와 기장군 등 40곳이다. 금융당국은 이번 규제 정책에 따라 주택담보대출 신규 대출자 4명 가운데 1명에 해당하는 24.3%가 대출규제 강화에 따른 영향을 받을 것으로 내다보고 있다. 

금융위원회와 금융감독원은 3일부터 ‘6·19 부동산대책’을 시행한다는 내용의 행정지도 공문을 전 금융권에 발송했다고 2일 밝혔다. 이에 따라 청약조정지역 주택담보대출과 이주비·중도금·잔금 등 집단대출의 LTV가 70%에서 60%로, DTI도 60%에서 50%로 줄어든다. DTI는 규제받지 않던 집단대출에 대해서도 이번에 같이 적용된다. 이번 규제는 기존 아파트뿐 아니라 3일부터 입주자 모집을 공고하는 분양 아파트에도 적용된다. 3일 이전에 입주자 모집을 공고했더라도 해당 아파트 분양권을 전매하는 경우에는 강화된 대출기준이 적용된다. 따라서 청약조정대상지역에서 새로 주택담보대출을 받는 사람은 기존보다 대출 가능 금액이 줄어들게 됐다. 단, 무주택·실수요자나 기존 대출의 만기를 연장하는 사람은 원래의 LTV 70%·DTI 60% 기준을 적용받는다. 또 실직·폐업이나 장기간 입원으로 수입이 끊겨 ‘원금상환 유예제도’를 신청한 사람에게도 원래의 대출 기준을 적용한다.

[LTV·DTI 규제 조정안/자료=urban114]

6·19 부동산대책은 정부가 폭증하고 있는 가계부채를 잡기 위해 내놓은 첫 대책이다. 이번 규제 강화로 대출 감소비중은 전체 신규 주택담보대출의 1~2% 수준에 그칠 것이란 전망이어서 가계부채 증가세 억제에 큰 효과를 보기 어렵다는 지적이다. 이번 대책이 특정 지역에 한정돼 있고, 무주택자·서민을 제외한 특정 계층에 한정돼 있다는 점에서다. 금융당국은 이번 대책이 전반적인 가계부채 대응 차원이 아니기 때문에 내달 발표할 가계부채 종합대책을 주목해야 한다는 입장이다. 다음 달 발표 예정인 가계부채 종합대책에는 총부채원리금상환비율(DSR)과 신(新)DTI 도입 내용이 담길 것으로 전망돼 가계부채 증가세 관리에 힘이 붙을 것이란 관측이다.

종합대책에는 전반적인 상황 진단을 포함해 DSR 도입을 앞두고 과도기적으로 집을 담보로 돈을 빌리는 사람의 미래 소득을 감안해 대출 한도를 두는 신DTI 도입 등이 담긴 것으로 알려졌다. 이 제도는 특히 최장 30년에서 35년까지 예상되는 미래 소득까지 감안한다는 점에서 20~30대 젊은 층에게 유리할 것으로 평가되고 있다. DTI보다 더 강력한 규제인 DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 반영해 한도가 더 엄격하게 적용된다. 금융당국은 당초 입장에서 한발 물러나 종전 계획대로 내년 은행권을 시작으로 2019년 제도의 전면 도입을 진행한다는 계획이다.

이번 LTV·DTI 기준 강화로 대출 부담이 커진 탓에 전반적인 시장 분위기는 가라앉을 것으로 예상된다. LTV와 DTI 규제 강화에 이어 신DTI 도입, DSR 적용이 가시화되면 대출받기는 더욱 까다로워질 전망이다. 6·19 부동산대책 발표 후 막차를 타기 위해 일시적으로 과열됐던 분양시장 분위기도 잠잠해질 것으로 보인다. 강남·과천 등 재건축으로 달아올랐던 시장도 소강상태를 보일 전망이다. 투자 성격이 강한 시장이기는 하지만 대출을 받아 매매에 나섰던 수요를 무시할 수 없는 데다, 집단대출의 이주비·중도금·잔금대출 LTV 규제도 70%에서 60%로 강화돼 부담감이 커지기 때문이다. 자본력이 있는 투자자들은 대출 영향을 덜 받기는 하겠지만 전반적으로 시장 분위기가 위축되기 때문에 선뜻 투자에 나서지 않을 뿐더러 재건축 시장도 직·간접적으로 가라앉을 것으로 보인다.

다만 비조정지역으로 풍선효과가 발생할 것이란 예상에는 반론도 나오고 있다. 이미 실수요자 시장으로 재편돼 있어 입지 좋은 단지 중심으로 청약 수요는 꾸준할 것으로 예상되기 때문이다. 한편으로 LTV·DTI 기준 강화가 부동산 과열의 근본 처방이 될 수 없는 만큼 추가 보완책은 필요해 보인다. 재건축 시장 과열을 잡기 위해 조합원 주택 수를 제한한 것처럼 여러 규제를 복합적으로 묶어 시장에 적용해 나가야 효과가 있을 것이란 의견과 조정지역 외 다른 지역의 시장 분위기도 주시해야 한다는 의견도 나온다. KEB하나은행 이동현 부동산자문센터장은 “지방에서도 대구 등 과열 양상을 보이고 있는 지역이 있고 서울이나 수도권 외곽, 일부 지방 등 가격이 꾸준히 약세인 곳이 있다”며 “아직 보여지지 않은 곳들도 찾아서 규제 수준이 다른 차별된 규제를 적용해야 한다”고 말했다.