[서울 아파트 매매가격 주간 변동률 추이/자료=부동산114] 

문재인 정부가 출범한 지 한 달이 넘은 가운데 위축될 것으로 보였던 예상과 달리 부동산 시장이 들썩이고 있다. 13일 부동산114에 따르면, 지난달 마지막 주 서울 아파트 주간 매매가격 변동률은 0.45%로 2006년 11월 이후 최고치를 기록했다. 서울 주요 재건축 아파트가 상승세를 주도했고 대선 이후 한 달간 아파트값도 크게 올랐다. 서울부동산정부광장에 따르면, 5월 서울 아파트 분양권 거래량은 1,146건으로 2006년 6월 종전 최고 기록(899건)을 훌쩍 뛰어넘었다. 이와 함께 지난 5월 전국 법원 부동산 경매 평균 낙찰가율도 역대 최고치를 기록했다.

이렇듯 부동산 경기가 과열 조짐을 보이면서 정부의 부동산 규제 강도에 관심이 쏠리고 있는 중이다. 정부는 13일부터 부동산 투기를 방지하기 위해 대대적인 합동단속에 나섰다. 이는 문재인 정부 출범 이후 첫 현장점검으로 국토교통부와 지자체, 국세청은 13일부터 99개조, 231명에 달하는 관계기관 합동 현장점검반을 구성해 서울과 지방의 시장 과열 우려지역과 청약과열이 예상되는 분양현장을 중심으로 점검을 실시한다. 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 13일 부동산 투기를 좌시하지 않겠다는 원칙을 재차 강조했다.

김 부총리는 이날 정부서울청사에서 주재한 경제 관계 장관 간담회에서 “최근 서울 등 일부 지역을 중심으로 부동산 시장의 이상과열을 면밀하게 주시하고 있으며 투기는 절대 좌시하지 않겠다”고 경고했다. 김 부총리는 합동점검반이 과열현상을 보이는 모든 지역을 대상으로 역대 최고수준 강도의 점검을 진행, 위법행위가 적발되면 예외 없이 엄단에 처하겠다는 분명한 원칙을 강조했다. 시장에서는 정부가 강력한 부동산 규제 카드인 투기과열지구 지정을 꺼내기 위한 사전 정지 작업이라는 해석도 나오고 있다. 

정부, 부동산 과열지역 선별적 대응 나선다 

정부가 현장점검에 나선 곳은 서울과 부산 등 과열 우려지역이다. 청약과열이 예상되는 분양현장도 점검 지역에 포함된다. 집중점검 대상은 분양권 전매제한 기간 중 불법전매와 청약통장을 사고파는 행위, 떴다방 등 임시 중개시설물을 세워 불법으로 중개하는 등 청약시장을 교란하는 불법행위다. 불법행위가 적발된 경우 수사기관 고발 조치, 세금 추징, 공인중개사 등록 취소 및 업무정지 등 관련법에 따른 벌칙을 엄격하게 적용할 방침이다.

이와 함께 국토부는 부동산거래관리시스템(RTMS)의 부동산 실거래가 신고 내역을 분석해 분양권 다운계약 의심 사례에 대한 지자체 통보 주기를 월 1회에서 주 1회로 단축하기로 했다. 실거래가 허위신고 모니터링 강화지역도 서울·세종시·부산 전 지역으로 확대했다. 해당 지역에 대해서는 매일 집중 모니터링을 실시하고 다운계약 의심 거래 발견 시에는 즉시 지자체에 통보한다. 이 중 혐의가 높은 거래는 매월 국세청에 통보하게 된다.

뿐만 아니라 국토부는 최근 1년간 주택 다수청약·당첨자의 전출입 내역을 분석해 위장전입이 의심되는 자에 대해 경찰청에 수사를 의뢰할 예정이다. 생활정보지 업체 등에는 청약통장 광고의 불법성을 알려 관련 광고가 게재되지 않도록 지도할 방침이다. 국토부는 부동산 시장의 과열 우려가 해소될 때까지 무기한 점검을 통해 투기를 부추기거나 시장을 교란하는 불법·탈법행위를 단속해 엄정히 처분해나갈 계획이다.

새 정부 첫 부동산 대책 ‘투기과열지구’ 포함되나

특히 새 정부가 지난해 11·3 부동산 대책에서 ‘조정대상지역’으로 우회한 ‘투기과열지구’ 지정이라는 초강수를 둘지 주목된다. 투기과열지구는 현행법상 국토교통부 장관을 위원장으로 하는 주거정책심의위원회에서 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역으로 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 등을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 가운데 지정할 수 있다. 구체적으로 △직전 2개월간 전용면적 85㎡ 초과 주택형의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 전용 85㎡ 이하 주택형의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 △주택 분양계획이 직전 월보다 30% 이상 감소해 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳 등이다.

투기과열지구로 지정되면 조정대상지역에 적용되는 규제를 포함해 훨씬 광범위한 규제가 시행된다. 전매제한과 청약요건 강화 규제뿐만 아니라 금융 규제와 재건축 조합 관련 규제까지 적용된다. 투기과열지구 내 6억 원 이상 주택에 대해서는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 모두 40%까지 낮아진다. 오는 7월 말 LTV·DTI 완화 조치가 일몰되는 경우(LTV 50~60%·DTI 50%)보다도 대출이 까다로워지는 것이다. 투기과열지구에서는 재건축 조합원이 지위를 양도하는 것도 금지되고 조합원 분양 가구 수도 1가구로 제한된다.

지난해 주택시장이 과열을 보이자 정부는 서울 강남권을 투기과열지구로 지정하는 방안을 검토했지만 자칫 주택시장이 크게 위축될 수 있다는 우려에 청약조정대상 지역 지정으로 우회했다. 지난해 당시 청약조정대상 지역은 투기과열지구 지정요건을 준용해 시장 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 지역 가운데 서울 전체, 경기 과천, 부산, 세종 등 37곳이 선정됐다. 이 같은 조정대상지역에서는 전매제한 기간이 최고 소유권 이전 등기 때까지 길어지고 청약 1순위 요건, 재당첨 제한이 강화되는 규제가 시행됐다. 2011년 말 서울 강남3구가 투기과열지구에서 해제된 이후 현재 투기과열지구로 지정돼 있는 곳은 없다. 새 정부가 최근 집값 급등세를 안정시키기 위해 투기과열지구 지정에 나선다면 대상지로 거론되는 곳은 강남4구, 세종, 부산 등이다. 

일각에선 서울과 수도권, 부산, 세종, 강원 등을 제외한 지방 대부분의 부동산 시장이 침체 국면으로 접어들고 있어 획일적인 규제를 하면 오히려 시장에 부담이 될 것이라고 우려한다. 또 올해 하반기부터 늘어나는 입주물량으로 서울과 수도권 주택가격이 안정될 가능성도 커서 자칫 정부의 규제가 부동산 시장 침체를 불러올 수 있다고 지적한다. 임병철 부동산114 책임연구원은 “하반기 입주물량 증가와 미국의 금리인상 우려, 트럼프 대통령의 탄핵 이슈에 따른 불확실성 등도 집값 안정에 기여할 것으로 예측된다”며 “다만 규제 강도에 따라 자칫 살아나는 경기에 찬물을 끼얹을 가능성이 큰 만큼 대책의 내용과 규제의 강도 등 수위 조절이 필요하다”고 조언했다.