[흑석11구역 재개발 건축 배치도/자료=클린업시스템]

전국 재건축·재개발 시장에서 신탁방식 정비사업이 확산되고 있는 가운데, 서울 지역에서 최초로 신탁방식 재개발 사업을 확정한 곳이 나왔다. 흑석11구역이 서울에서 최초로 신탁방식 재개발을 추진하기로 결정하면서 흑석뉴타운이 다시 주목을 받고 있다. 지난 12일 서울 동작구 흑석동 304 일대 흑석11구역 주택재개발 정비사업 조합은 최근 이사회를 열어 신탁방식의 사업 추진을 의결하고 국내 주요 11개 부동산 신탁회사에 입찰참여 제안서(RFP)를 보냈다. 조합은 이달 말 우선협상대상자를 두 곳 선정하고 5월 말이나 6월 초에 조합원 총회를 개최해 사업대행자 역할을 맡을 신탁사를 선정할 예정이다.

이 사업은 서울시 동작구 흑석동 304번지 일대에 아파트 1,400여 가구를 신축하는 것이다. 이곳은 지난 2015년 조합이 설립된 곳으로 서울시 공공지원제의 적용을 받는 사업지다. 그러나 조합설립 이후 조합설립 인가 취소 행정소송에 휘말리며 서울시 융자지원을 받을 수 없게 돼 자금조달에 어려움을 겪어 왔다. 이에 조합은 신탁방식을 도입해 현 상황을 타개한다는 방침이다.

최형용 조합장은 “네 차례에 걸쳐 진행된 주민설명회에서 반응이 긍정적이었다”며 “우리 사업장은 재개발 사업지이기 때문에 초과이익환수제의 영향을 받지 않지만 신탁방식으로 사업을 추진하면 사업관리, 자금관리 등 신탁사의 전문성을 활용할 수 있어 사업성을 높일 수 있다”고 설명했다. 이어 “서울 최초로 시행자 방식이 아닌 대행자 방식으로 추진되는 사업지가 될 예정”이라며 “신탁 보수보다 공사비 절감액이 더 커 조합의 수익성이 향상된다”고 덧붙였다.

신탁사 ‘대행자’ 방식으로 재개발 추진

서울 지역에서는 그간 재건축 위주로 신탁방식이 확산돼 왔다. 실제 여의도 시범·공작·수정아파트, 강동구 삼익그린맨션2차, 서초구 방배7구역 등 신탁사가 수주한 사업지는 모두 시행자 방식으로 추진되는 재건축 사업지다. 시행자 방식은 신탁사가 추진위나 조합이 설립되기 이전 단계인 정비사업의 초기 단계에서부터 정비사업의 시행자로서 사업을 총괄한다. 기존 조합을 완전히 대체하기 때문에 전체 소유주의 4분의 3 이상의 동의를 얻어 신탁사가 땅을 위탁받아 사업을 추진하는 방식이다.

반면 대행자 방식은 사업이 어느 정도 진척을 이룬 중간 단계에서부터 신탁사가 참여한다. 통상적으로 사업시행 인가를 앞둔 사업지에 적용되는 방식으로 조합이 그대로 있는 상태에서 신탁사가 조합의 업무를 대행하는 것이 특징이다. 흑석11구역은 이미 조합이 설립된 상태여서 대행자 방식으로 진행된다. 대행자 방식은 조합원 과반수의 동의를 얻으면 된다. 지방에서는 부산 동삼1구역, 범일3구역, 인천 작전태림연립구역, 부개3구역 등의 사업지에서 사업대행자 방식으로 사업이 추진되고 있다.

국토부는 최근 신탁사들이 재건축 시장 과열을 부추기고 있다며 신탁사와 건설사들에 자제를 당부했다. 하지만 재개발이 신탁방식으로 진행되는 데는 긍정적이다. 국토부 관계자는 “재개발 사업은 초과이익환수제 적용 대상이 아니기 때문에 신탁방식으로 인한 시장과열 우려가 없다”며 “신탁방식은 아직 수행 사례가 많지 않지만 조합 집행부의 비리를 일정 부분 차단할 수 있고 주민들의 신뢰도 확보할 수 있다”고 말했다.