[위 사진은 본 내용과 관련 없음/자료=urban114] 

2017년 정유년(丁酉年) 부동산시장은 한 치 앞을 내다보기 어려울 정도도 변수가 많다. 지난해 11·3 부동산대책에 이어 추가 규제도 조만간 나올 예정인 데다, 19대 대통령 선거 등 정치·경제적으로 예측이 쉽지 않다. 이런 가운데 올해에는 1월 1일 대출 여신심사 가이드라인 적용을 시작으로 청약가점제 자율화 조치 시행, 2천만 원 이하 임대소득 과세 2년 유예, 12월 말 재건축초과이익환수제 유예 종료 등 몇 가지 주요 제도가 달라질 전망이다.

[2017년 달라지는 부동산 제도 및 현안/자료=부동산114]  

잔금대출 규제, 디딤돌대출 기준 축소 등…금융규제 강화= 1월부터 금융, 세제, 일반 정책, 분양·청약 부문에서 10여 가지 제도가 새로 시행되거나 바뀐다. 우선 2017년 1월 1일부터 분양 공고되는 아파트 단지는 잔금대출 시 현 주택담보대출의 여신심사 가이드라인이 적용된다. 소득 증빙자료로는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 하며, 잔금대출도 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아가는 비거치식 분할상환을 원칙으로 한다.

또 금융위원회는 올해 말까지 분양 공고가 난 사업장(여신심사 가이드라인 비적용)에도 고정금리·분할상환 방식의 잔금대출을 유도하기 위해 보금자리론 신상품인 ‘입주자 전용 보금자리론’을 내놓는다. 금리 등 요건은 기존 보금자리론과 같지만 총부채상환비율(DTI)이 60~80%로 높은 경우에도 이용할 수 있다. 보금자리론 금리가 상대적으로 낮아 대출자 입장에서도 유리하다. 다만, 이 상품은 2018년까지 2년간 한시적으로 운영된다.

디딤돌대출 기준도 축소된다. 생애 첫 주택 구입에 이용되는 디딤돌대출의 DTI 기준이 현행 80%에서 60%로 축소된다. 예를 들어 연소득 5,000만 원인 대출자의 경우 기존 4,000만 원이던 대출 가능액이 3,000만 원으로 줄어든다. 또 현재는 주택을 보유해도 대출 후 3개월 내 처분하는 조건이면 대출이 가능했지만 ,올해에는 주택보유자 모두 대출 대상에서 제외된다.

양도소득세의 최고 세율구간 신설= 양도소득세의 최고 세율구간은 38%에서 40%로 신설된다. 지난해까지는 과세표준이 1억 5천만 원 초과 시 38%의 세율이 적용됐지만, 올해부터는 한 단계 세율구간이 새로 생겨 과세표준 5억 원 초과 시 40% 세율로 과세될 전망이다. 소득세율 인상으로 세금 부담이 커진 납세자는 4만 6,000명가량이다. 과표구간별로 보면 과표가 각각 6억 원, 8억 원, 10억 원인 납세자는 200만 원, 600만 원, 1000만 원을 추가로 부담해야 한다.

공공택지 공급중단 일몰= 공공택지 공급중단도 올해 말이면 종료된다. 2014년 9·1 부동산대책을 통해 2017년 말까지 공공택지 신규 조성을 하지 않겠다는 발표가 난 후 전국에서는 신규 공공택지조성이 없었다. 이미 조성 중이던 공공택지들을 통해 아파트 분양이 진행됐고 새해에도 기존 공공택지를 통한 주택 공급은 차질 없이 이뤄질 것으로 보인다.

부동산 실거래가격 허위신고 신고포상금제 도입= 부동산 거래가격 허위신고는 당사자 간 은밀한 거래(현금거래 및 이중계약 등)로 어려운 게 현실이다. 부동산 거래가격을 허위신고한 자를 관계 행정기관이나 수사기관에 신고하거나 고발하면 신고포상금을 받을 수 있다. 부동산실명법 과징금 납부의무자의 경제적 사정을 고려하고 과징금의 징수율을 높이기 위해 과징금 납부기한 연장과 분할 납부 제도도 도입된다. 과징금 납부는 최대 1년까지 연장할 수 있고, 최대 3번에 걸쳐 나누어 낼 수 있다.

분양시장 예측의 문제점으로 지적된 미분양 통계도 한층 투명해진다. 아파트의 최초 분양계약부터 주택거래 내역 등을 파악할 수 있는 실거래가시스템(RTMS)이 적용된다. 시스템이 구축되면 건설사의 신고를 통해 파악되던 미분양의 흐름을 명확하게 파악할 수 있을 것으로 보인다.

비사업용토지 장기보유특별공제 기산일 조정= 2016년 세법개정안이 통과되어 비사업용토지에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 기산일이 현행 2016년 1월 1일에서 취득일로 조정됐다. 비사업용토지의 양도소득세는 기본세율에 10%p를 추가로 과세하되 대신 장기보유특별공제를 적용하고 있다. 장기보유특별공제는 3년이상 보유시 최소 10%에서 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 양도차익을 공제해주는 규정이다. 현행 소득세법은 비사업용토지를 양도하면 취득시기와 상관없이 2016년 1월 1일 취득한 것으로 간주해 2018년까지는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다. 

청약가점제 자율화 조치 시행= 또 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대해 40%를 의무 적용해 온 청약가점제 비율이 2017년부터 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다. 다만 11·3 부동산대책에 따라 청약 조정 대상지역에 포함된 37개 시·구에 대해서는 현행 40%가 유지된다. 청약가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등의 항목에 따라 점수(84점 만점)를 매겨, 높은 점수 순서로 청약자를 정하는 것으로 지난 2007년 9월 도입됐다. 그러나 주택 경기 침체로 2013년에 전용 85㎡ 초과 주택에 대해 가점제가 폐지됐고, 전용 85㎡ 이하 주택은 가점제 의무 적용비율이 75%에서 40%로 낮춰진 바 있다.

주택임대차분쟁조정위원회 설치·운영= 지금까지 주택임대차 관련 분쟁은 소송 또는 조정절차를 통해 해결했지만, 분쟁당사자의 부담을 줄이기 위해 대한법률구조공단의 지부(필수적 설치)와 시·도(임의적 설치) 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하게 된다.

2천만 원 이하 임대소득 과세 2년 유예= 2천만 원 이하 임대소득에 대한 소득세 과세는 2년 더 연장돼 2019년부터 적용된다. 이는 연간 임대소득이 2,000만 원 이하인 2주택자의 경우 필요경비(임대소득의 60%)와 기본공제 400만 원을 공제한 금액에 14%의 단일세율로 분리과세하는 것이다. 또 소형주택(전용 60㎡ 이하, 기준시가 3억 원 이하 주택)의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장된다. 다만 소형 주택 기준은 전용 85㎡에서 60㎡로 축소됐고 2017년부터 적용된다.

제로에너지건축물 인증제 시행= 2017년 1월 20일부터 ‘제로에너지건축물’ 인증제가 시행된다. 제로에너지건축물이란 고단열 건축자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 것으로, 인증대상은 주택·업무시설이나 근린생활시설 등 대다수 건축물이다. 인증을 받은 건축물은 △용적률 최대 15% 완화 △기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준) △신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산범위 내) 등의 인센티브가 제공된다. 6월부터는 에너지 절약형 친환경 주택 건설 기준 개정안이 시행돼 친환경 주택의 에너지 의무 절감률이 현행 40%에서 50~60%(전용면적 60㎡ 이하는 50%, 초과는 60% 이상)로 강화된다.

아파트 리모델링 동의율 80%→75%로 완화= 한편 아파트 등 공동주택 단지 전체 구분소유자(집주인)의 75%만 동의해도 리모델링 사업 추진이 가능해진다. 현행 리모델링 사업을 위해선 50% 이상의 동(棟)별 집주인 동의와 80% 이상의 단지 전체 집주인 동의가 필요하다. 단지가 아닌 일부 동만 리모델링하는 경우에는 해당 동 집주인의 75% 이상 동의를 받으면 리모델링이 가능하도록 하는 내용도 개정안에 담겼다. 개정안은 2016년 11월 22일 예고했으며 2017년 1월에 공포·시행된다.

2층 이상 건축물 내진 설계 의무화= 경주에서 발생한 강진과 여진으로 내진설계에 대한 관심이 커진 가운데 내진 설계 의무 대상이 현행 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상에서 2층 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물로 확대된다. 관련 내용을 담은 「건축법 시행령」 개정안이 2016년 9월 입법예고된 가운데 2017년 1월경 시행될 예정이다. 한편 국내에 내진 설계 의무규정이 도입된 것은 1988년으로 당시 적용 대상은 6층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상의 건축물이었으며 이후 대상이 점차 확대되고 있다.

부동산 전자계약 시스템 전국 확대= 종이 계약서 대신 스마트폰이나 컴퓨터 등을 이용해 부동산매매·임대차계약을 맺는 부동산 전자계약 시스템이 2017년 상반기 중에 전국으로 확대될 예정이다. 이 시스템은 2016년 2월 서초구에서 처음 도입된 뒤 8월부터는 서울 전 지역에서 시범사업이 진행 중에 있다. 

LTV·DTI 규제 완화 종료= 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 7월 종료된다. LTV·DTI 규제는 주택담보대출 한도액을 담보가치·상환능력에 따라 일정 비율 이하로 제한하는 것이다. 지난 2014년 8월에 1년간 한시적으로 규제를 풀어 기존 50~70%를 적용했던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 상향 조정했다. 일몰시기를 앞두고 2015년과 2016년 4월에 각각 한 차례씩 연장했다.

재건축초과이익환수제 유예 종료= 연말에는 재건축 시장의 큰 이슈로 작용할 수 있는 재건축초과이익환수제 유예가 종료된다. 재건축초과이익환수제는 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고 이어 2006년 9월부터 전국적으로 확대됐다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행을 유예했고 이어 2017년 말까지 유예기간을 추가로 연장했다. 따라서 2017년 말까지 관리처분계획 인가 신청을 하지 못하면 재건축초과이익환수제를 적용받게 된다.