[2030 서울플랜 중심지체계(3도심 7광역중심 12지역중심)/자료=서울시]

서울시 도시기본계획인 ‘2030 서울플랜’에서는 서울의 글로벌 경쟁력을 강화하고 지역별 자족기반을 확충하기 위해 기존 중심지체계를 기존 ‘1도심 5부도심 11지역중심’에서 ‘3도심 7광역중심 12지역중심’으로 개편하였다. 중심지체계를 실현하기 위한 대표적인 도시 관리수단으로 용도지역이 활용되고 있는데, 그중 상업지역은 고용을 창출하고 매력적인 장소를 만들 수 있는 핵심적인 용도지역이다.

도시 관리수단으로서 상업지역의 중요성 증대

상업지역은 고용창출, 지역 활성화 등 서울시 당면과제를 실현할 수 있는 핵심적인 도시 관리수단 중 하나이다. 그럼에도 불구하고 그동안 용도지역(상업지역)을 관리하고 조정하는 포괄적인 기준만 존재했다. 또한, 상업지역 내 지역특성에 맞는 용도와 밀도의 차별성도 미흡했다. 따라서 서울시의 특수성을 감안한 상업지역의 가치와 역할을 토대로 여건 변화에 맞는 세밀한 관리·운영 기준을 마련할 필요가 있다. 또한, 도시 관리 기반을 토대로 상업지역을 도시 경쟁력 강화, 권역별 자족성 강화, 지역 특성을 활용한 매력 있는 장소 만들기를 위한 수단으로 활용해야 한다. 

2030 서울플랜의 중심지체계 실현을 위한 용도지역의 정교한 관리 필요

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 상업지역을 중심·일반·근린·유통상업지역으로 세분하고 있다. 그러나 서울시에 지정된 상업지역 현황을 살펴보면 대부분 일반상업지역으로 지정되어 획일적인 밀도·용도 규제를 적용받고 있다. 이에 지구단위계획 등의 관리수단을 활용해 밀도·용도를 차등적으로 관리하도록 유도하고 있다. 그러나 획일적인 용도지역에 의한 기준으로 관리수단이 오히려 용적률을 상향시키는 수단으로 이용되고 있어 지역특성에 적합한 용도, 건물 형태 등 정교한 관리가 어려운 실정이다.

대규모 가용지 발생에 따른 여건 변화와 시장의 수요변화에 대응 필요

최근 서울시는 100년 도시계획, 2030 서울플랜 수립을 통해 지속가능한 도시계획의 원칙과 기준을 제시하고 미래상을 설정하였다. 2030 서울플랜의 후속 계획인 생활권계획에서는 생활권 내 중심지의 발전방향을 구체화하면서 중간단위계획으로서의 도시 관리 기반을 마련하고 있다. 또한, 창동·상계 광역중심, 삼성동 한전부지 등 대규모 가용지가 발생하면서 이를 전략적으로 개발하기 위한 계획을 논의하고 있다. 한편, 이태원, 가로수길, 홍대 등 상업지역이 아닌 지역에서는 시장수요에 의해 새로운 유형의 상권을 형성하면서 상업기능을 활발히 수행하고 있다. 따라서 2030 서울플랜의 중심지체계 개편, 공간 및 시장수요의 다변화 등 여건 변화에 대응하고, 고용창출, 중심지 육성과 기능 강화, 지역 활성화 등 서울시 당면과제를 실현하기 위해서는 상업지역의 가치와 역할을 고민하고 정교한 관리 방향이 제시되어야 한다. 

[서울 상업지역 지정 연혁/자료=서울시]