[위 사진은 본 내용과 관련 없음/자료=urban114]

정부의 부동산 활성화 정책의 일환으로 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되면서 첫 수혜 대상인 1987년 준공 아파트에 관심이 모아지고 있다. 내년부터 재건축 추진이 가능해진 이 아파트는 서울에 2만 7,764가구로 이 중 노원·양천구에만 1만 2,659가구(46%)가 포진돼 있어 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 

정부는 2014년 발표한 9.1 대책에서 기존 40년으로 규정된 아파트 재건축 연한을 30년으로 점진 단축하기로 했다. 서울에서 1987년부터 1990년 사이 준공된 아파트는 재건축 연한이 2~8년 단축되고, 1991년 이후 준공된 아파트는 연한이 10년 단축된다. 1986년 준공된 아파트는 기존 재건축 연한(40년)이나 새로운 연한(30년)이나 마찬가지로 올해부터 재건축이 가능하다. 1986년 이전 준공된 아파트들도 재건축 연한 단축의 혜택을 보지 못한다.

1987년 준공된 아파트는 향후 1년 이내에 재건축 추진이 가능해 재건축 연한 단축의 첫 수혜 대상인 셈이다. 기존 연한에 따르면 2019년에나 재건축이 가능했지만 연한이 단축됨에 따라 2년의 수혜를 보게 되는 것이다. 이어 1988년 준공 아파트는 4년, 1989년 준공 아파트는 6년 등의 수혜를 보고, 1991년 이후 준공 아파트는 10년 수혜를 모두 보게 된다.

[서울지역 준공 시기별 재건축 연한 단축 수준/자료=부동산114]

11일 부동산114에 따르면 1987년 준공된 아파트는 서울에 2만 7,764가구이다. 이 중 노원구에 6,412가구, 양천구에 6,247가구 등 총 1만 2,659가구가 집중돼 있다. 그 다음으로 △도봉(2,893가구) △구로(2,558가구) △강남(2,386가구) △성동(1,666가구) △영등포(1,141가구) △서대문(1,124가구)가 그 뒤를 잇고 있다. 과거부터 서울 재건축 시장을 주도했던 강남권 물량은 강남구를 비롯 서초(440가구), 송파(72가구) 등 노원구의 절반에도 못 미치는 수준이다.

[1987년 준공 아파트 서울 구별 물량/자료=부동산114]

수혜 단지가 집중된 노원구는 주공 2·3·4단지, 양천구는 신시가지 8·9·10단지가 주요 수혜단지로 꼽힌다. 특히 5층 이하 저층 물건은 재건축 진행 시 대지지분이 상대적으로 커 수익성이 높을 가능성이 크다. 도봉구, 구로구, 강남구, 성동구는 1,000가구 미만의 소규모 단지들로 구성된 만큼 지역 선호도에 따라 수익성 높은 저층 단지 중심으로 선별해야 한다. 게다가 2014년 4월부터 허용된 ‘수직증축 리모델링’과 ‘재건축’ 사이에서 수익성이 더 높은 방식을 선택할 수 있는 점도 장점이다.

윤지해 부동산114리서치센터 책임연구원은 “시장에서는 첫 수혜 대상의 46%가 노원구와 양천구에 집중돼 있는 만큼 수요자들의 선택 폭도 넓을 것”이라며 “과거부터 서울 재건축 시장을 주도했던 강남권 재건축 물량은 점차 그 비중이 줄어들 것으로 보인다”고 전망했다.

노후 아파트를 재단장하는 방법은 재건축과 리모델링이 있다. 재건축은 일반분양 물량에 별다른 제한이 없어 사업성이 좋은 편이다. 재건축에 드는 비용을 일반분양으로 충당할 수 있기 때문이다. 하지만 지은 지 30년이 넘어야 하고 안전진단에서 위험하다는 판정을 받아야 한다. 1990년 이후 지은 아파트는 내진설계 기준이 강화된 뒤여서 안전진단에서 낮은 등급을 받기 쉽지 않다. 김지은 주택산업연구원 책임연구원은 “리모델링이 재건축에 이어 낡고 오래된 주거 환경을 바꾸는 대안이 될 수 있지만 관련 법규나 제도가 미흡하다”고 지적했다.

아파트 등 공동주택 리모델링 쉬워진다, “8월부터 소유자 절반 동의로 가능해져”

국토교통부는 1월 공포된 주택법 전부개정안이 오는 8월 12일부터 시행됨에 따라 이에 필요한 세부사항을 담은 시행령·규칙 전부개정안을 마련해 5월 18일까지 40일간 입법예고한다고 밝혔다. 정부는 2014년 4월부터 최대 3개층까지 수직증축을 허용하는 등 15년 이상 된 낡은 아파트의 리모델링을 장려하고 있지만 예상보다 활성화하지 않자 이 같은 방안을 내놨다. 특히 재건축 연한이 40년에서 30년으로 줄면서 재건축 수요가 늘어난 것도 리모델링 사업이 활성화되지 않고 있는 이유이다. 국토부에 따르면 주택법에 공동주택 리모델링을 위한 근거가 마련된 2003년 5월 이후 현재까지 리모델링이 완료된 아파트는 전국적으로 17개 단지에 불과하고 진행 중인 단지도 수직증축 리모델링 17개 단지를 포함해 35개 단지에 그친다.

개정안 내용을 살펴보면 아파트 리모델링을 지지부진하게 만드는 사업 절차가 간소화 된다. 주택단지 전체를 리모델링할 때 현재처럼 동별 구분소유자와 의결권의 ‘3분의 2 이상’이 아닌 ‘2분의 1 이상’이 동의하면 되도록 했다. 단, 전체 구분소유자와 의결권의 80% 이상이 동의해야 리모델링이 가능하도록 한 조항은 개정안에도 유지됐다. 동별 구분소유자와 의결권의 동의율을 낮춘 이유는 소수 구분소유자 등이 반대해 리모델링이 추진되지 못하는 경우를 막기 위해서다. 앞서 「도시 및 주거환경정비법」이 개정되면서 재건축조합을 설립할 때 동별 구분소유자의 절반만 동의해도 되도록 바뀐 것과 형평을 맞춘 것이기도 하다. 또 리모델링하지 않는 별도 건물의 상가, 복리시설 등 소유자에 대해서는 동의받지 않아도 되도록 명시했다. 국토부 관계자는 “리모델링을 안 하는 건물을 소유한 사람에게도 동의를 받도록 지방자치단체가 요구하는 경우가 있어 동의받지 않아도 되도록 분명히 한 것”이라고 설명했다.

허가 단계도 간편해진다. 지금은 사업계획승인을 받은 뒤 별도로 리모델링 허가를 받아야 하지만 앞으로는 사업계획승인 신청 시 함께 처리할 수 있다. 또한 리모델링 기본계획을 세울 때 ‘도시경관 관리방안’은 포함하지 않도록 했다. 도시경관 관리방안은 주변 경관을 해치지 않도록 건축물의 높이나 형태, 색채 등을 제한하는 규정이다. 가구수 증가형 리모델링의 경우 최대 3개층까지만 높일 수 있어 층수나 높이제한을 위한 도시경관 관리방안 포함은 과도한 규제라는 지적이 있어 이를 반영한 것이다.

이와 더불어 개정안에는 현재 2회인 주택조합 회계감사를 앞으로 3회 실시하도록 강화하는 내용도 담겼다. ‘주택조합의 주택건설사업이 승인된 날부터 3월이 경과한 날 및 사용검사·임시사용승인 신청일에서 30일 이내’는 물론, 앞으로는 ‘조합설립이 인가된 날부터 3월이 경과한 날로부터 30일 이내’에도 회계감사를 받게 했다. 또한 주택조합이 사업시행계획을 인터넷에 공개할 때 조합원 50% 이상이 동의하면 개략적인 내용만 공개할 수 있도록 했다. 조합원이 조합과 관련한 정보의 열람·복사를 요청하려면 사용 목적 등을 적은 서면(전자문서)으로 요청하도록 했다.

이와 같이 정부는 헐고 다시 짓는 ‘재건축’ 대신 고치고 늘려서 계속 쓰는 ‘리모델링’을 활성화한다는 방침을 내놓고 있다. 2014년 4월 최대 3개층까지 수직증축할 수 있도록 허용했고, 가구수 증가 허용 범위도 10%에서 15%로 확대하며 관련 규제를 하나둘 풀고 있다. 이와 관련해 강치득 국토교통부 주택정비과 사무관은 “지은 지 15년이 지난 노후 아파트는 지속적으로 늘어나고 있고 재건축만으로는 한계가 있기 때문”이라고 설명했다