[New Stay 1호 사업인 인천 도화지구 조감도/자료=대림산업]

정부에서는 New Stay 정책을 통하여 전세가 상승 및 임대주택 부족 등으로 인하여 주거 불안정을 겪고 있는 중산층의 주거안정 및 건설사의 참여를 유도하여 침체된 건설경기 부흥을 목표로 다양한 정책의 제안, 규제완화 및 제도적 지원을 시행하고 있다. 정부의 이러한 노력으로 New Stay 1호 사업인 인천 도화지구 임대아파트는 현재 성황리에 분양을 시작하였으며, 시행을 담당한 건설사에서도 긍정적인 평가를 내고 있는 상황으로 정책시행의 출발은 순조롭다고 볼 수 있다. 정책의 첫 시행이니만큼 예상하지 못했던 제도적 맹점이나, 정책의 불합리성, 개선점 등이 돌출되겠지만 정부가 적극적으로 추진하는 만큼 정부와 지자체, 사업 참여기업 간 원활한 소통을 통하여 해결책을 도출해 낼 것으로 기대하며, 보다 효율적인 사업 활성화를 위하여 제도적 개선이 필요할 것으로 보인다. 

◆ 정책 공개 전 충분한 검토와 협의= 기업형 주택임대사업에 민간 건설업체 참여를 유도하기 위하여 2015년 1월 정부에서 발표한 육성방안은 정책결정을 위한 협의 및 심의 과정을 거치면서 최초 제시된 육성방안에서 다소 변경이 이루어짐에 따라 사업참여를 결정하였던 건설사들은 혼란을 겪게 되었다. 특히 개발제한구역을 활용한 택지지원 정책은 상당 부분 혜택이 감소하게 되었다. 이렇듯 정부의 정책이 충분한 검토가 이루어지지 않은 상황에서 선발표가 되고 추후 협의과정에서 다수의 수정사항이 발생한다면, 사업참여를 고려했던 관련업체 및 기관에서는 상당한 혼동이 발생할 것으로 판단되는 바, 정책결정 과정에서 관련부처 및 업계, 이해당사자 간의 충분한 협의와 검토를 거친 후에 공개가 되어야 할 것으로 판단된다. 또한 현재 개발제한구역 해제 등 사업부지에 특혜 시비가 일 수 있는 토지는 LH 등 공공기관이 주도로 개발하는 상황으로 New Stay 사업에 참여하는 민간기업의 부지확보 범위는 여전히 좁은 상황이다. 사업부지 확보는 사업비 운용에 매우 큰 비중을 차지하는 바, 개발제한구역 토지 및 농지의 전용 등 저렴한 가격에 토지를 공급하고 다양한 세제지원을 통해 사엄참여를 유도하는 방안에 대한 적극적인 검토가 필요하다. 

◆ 정책 참여기업의 재정적·신용적 안정성 확보 대책 마련= 기업형 임대주택 사업에 참여하는 건설사들은 시공기간 3년, 의무임대기간 8년 등 최소 10년 후 매매를 통해 실질적인 이윤을 창출할 수 있는 불확실한 가치에 투자를 해야하는 구조로써, 이는 기업들이 사업참여에 주저할 수밖에 없는 큰 부담이며, 기업의 원활한 자금순환을 위한 정책적 요구에 대한 대책이 필요할 것이다. 이를 위하여 임대관리 서비스 용역의 명확한 범위와 사업권 및 권리금 보장, 위탁운영을 통한 수익성 확보 등의 제도가 확립되어야 할 것으로 판단된다. 

◆ 재무적투자자의 참여시기 조정= 현행 기업형 임대사업에 투자하는 재무적투자자는 컨소시엄의 구성 및 공모 단계에서부터 참여함으로써 재무적투자자의 가치가 자금지원 및 융자 규모에 대하여 컨소시엄의 평가대상에 포함되어 있다. 이는 사업의 구체적인 조건이나 규모가 결정되기 전 불확실한 가치에 대하여 투자를 위험을 안고 투자를 하고 있는 상황이며, 컨소시엄의 법적의무까지 부담하게 되는 등 투자의사 결정에 어려움을 겪으면서 투자활성화에 저해요인으로 작용하고 있다. 이에 투자자들의 적극적이고 안정적인 투자를 위해서는 컨소시엄의 구체적인 사업자 선정 및 사업승인 등 사업조건이 일정 부분 확정된 이후에 컨소시엄의 지분을 재무적투자자가 양수받아 참여할 수 있는 방안에 대한 제도 완화가 필요할 것으로 판단된다. 

◆ 주택도시기금의 균형적인 운용= New Stay 정책에 따라 임대주택의 주요 수요층인 중산층으로 옮겨갈 우려가 있으며, 그로 인하여 상대적으로 그동안 임대주택의 주요 수요층이던 서민층의 선택의 폭이 줄어 서민층의 주거난이 해결되지 못한 채 임대주택 시장이 중산층으로 이동하는 경향이 나타날 수 있다. 한정된 재원을 중산층을 위해 사용하게 되면 그동안 자금지원의 주요대상이던 서민주거 안정에 소홀해질 수 있는 바, 주택도시기금을 서민층이 아닌 중산층까지 사용하게 되면 서민주거비용 감소가 예상되므로 중산층 기금지원은 서민주거비용기금이 아닌 일반주택공급지원 범위에서 지원하는 것이 바림직한 것으로 판단된다. 또한 New Stay에서 건설사에 지원하고 있는 금융혜택을 점차 서민용 임대주택으로 확산시키며 New Stay 임대주택에 참여하는 사업자는 반드시 일정비율의 서민용 임대주택공급에 참여하는 제도를 마련하여 중산층과 서민층의 균형적인 임대주택 공급을 고려하여야 할 것이다. 

◆ 사업참여주체 간 정책관련 간담회 정례화= 국토교통부 유일호 장관은 2015년 8월 20일 New Stay 활성화를 위한 제도개선, 지원확대 방안 등에 대한 논의를 위하여 건설업계 CEO 간담회를 개최하여 다양한 의견과 정책방향에 대한 교류를 나누었다. 정부의 New Stay 정책은 국민의 주거 안정성이라는 중요한 현안에 대한 정책이며 정책이 관계자 또한 정부, 지자체, 기업 등 다양한 참여자가 컨소시엄을 이루는 사업으로써 각자의 입장에서 정책을 바라보고 시행하는 견해가 다를 것이다. 정책운영 과정에서 발생할 수 있는 여러 문제점들은 사업의 각 주체 간 활발한 의견교류와 정책의 수정・보완을 통해 점차 안정될 수 있다고 판단된다. 따라서 정책이 안정화 단계에 들어서는 시점까지 정부와 대기업이 참여한 이번 간담회를 단계적으로 간담회 참여자의 계층을 확대하여 정부, 지자체 및 중소건설사 나아가 실제 거주하고 있는 입주자 까지 참여하는 간담회를 정례화 하여, 다양하고 실질적인 정책의 문제점과 개선방안에 대한 적극적인 논의가 필요하다고 판단된다.