1930년대 미국사회는 경제대공황으로 인하여 대량실업, 부동산시장의 붕괴위기에 처해진 상황을 극복하고자 공공사업청을 중심으로 내수경제와 주택시장 활성화를 위한 각종 대책이 마련되었으며 1934년 국가주택법에 따라 모기지 원리금의 지급보증 기능을 수행하는 연방주택청이 설치되었다. 이러한 노력으로 1934년 신규주택 물량이 늘어나기 시작했으며, 1937년에는 한국의 공공임대주택에 해당하는 공공주택프로그램이 시작되었다. 이후 1·2차 대전을 거치면서 주택부족 현상이 심각해져 미국정부는 1949년 주택법을 전면 개정하여 공공주택의 공급을 늘리고자 하였다.

1950년대에는 대도시 내 슬럼지역 청산과 도심지 재개발사업을 주택정책의 주요 목표로 추진하였으며, 이에 따른 다양한 재개발 프로그램이 마련되어 공공주택 건설의 활성화가 이루어졌다. 그후 1970년대 스태그플레이션을 겪으면서 그동안 연방정부가 큰 역할을 하고 있던 주택부문이 정부의 참여를 제한하고 민간부문의 역할을 강조하는 기조가 형성되었고, 이러한 경향은 1980년대 더욱 가속화되면서 연방정부의 주택예산이 상당 부분 삭감되기 시작했다. 

1990년대 이후 미국 주택시장은 다양한 모기지제도와 프로그램을 통하여 신규주택 건설이 급증하면서 구매자, 건설업체, 금융기관, 연방정부 등 활발한 주택사업시장의 호황을 누렸다. 그러나 2007년 주택가격이 하락하기 시작하면서 주택금융 시스템을 다시 구축하고 다양한 정책수단을 통하여 활성화를 위해 노력하고 있다.

미국의 임대주택 공급방안: 저소득층 임대주택 세액공제 프로그램(LIHTC)

미국의 저소득층 임대주택 세액공제 프로그램(LIHTC)은 정부의 직접개입 정책이 아닌 부동산 시장을 통해서 복지정책의 수혜대상인 저소득층의 주택문제를 해결하는 제도적 장치이다. 이는 정부의 조세정책을 통해 민간부문이 대량의 임대주택을 건설할 수 있도록 유도한다는 점에서 매우 흥미로운 제도라고 할 수 있다. 저렴한 주택재고를 공공임대주택정책을 통해서만 확충해 온 우리나라 입장에서 보면, 미국의 LIHTC 프로그램은 새로운 임대주택정책의 수단으로서 주목해볼 만하다.

◆ 도입 배경 및 현황= 미국에서는 1981년까지 경제회복조세법(Economic Recovery Tax Act: ERTA)에 의해 디벨로퍼들에게 주택에 대한 감가상각을 가속화하고 주택 내용연수를 줄이며, 수복재개발 비용을 5년에 걸쳐 분할상환 하도록 하며 건설기간 동안의 이자와 조세를 완전 면제해주는 인센티브가 있었다. 1980년대 중반 경제는 회복되고 ERTA는 경기 부양에 별다른 쓸모가 없어지자 이를 폐지하였다. 그러나 주택부문에서는 저렴 주택 공급에 대한 인센티브가 없어짐으로써 저렴 주택 공급에 문제가 발생하자 이를 해결하기 위해 LIHTC를 도입하였다. LIHTC는 1986년 미국 국세청(Internal Revenue Service: IRS) 업무에 관해 규정한 ‘26 U.S.Code Section 42’에 입법화되어, 민간시장에서 개발업자들이 저렴 임대주택에 투자하도록 하는 인센티브를 제공하고 있다.

[LIHTC 프로그램의 실적/자료=www.danter.com/taxcredit/stats.htm] 

LIHTC 주택사업을 위해 매년 연방 재무부 산하 국세청(IRS)은 주 주택기관(state housing credit agency)에게 주민 1인당 1.75달러에 해당하는 세액공제(tax credit)를 배분한다. 각 주의 주택기관에서는 이 세액공제액에 대한 배분계획을 수립하고 민간 디벨로퍼들에게 저렴 주택 사업을 공모하게 된다. 주 주택기관은 디벨로퍼들이 제출한 사업신청서를 검토하여 주의 배분기준 및 연방정부 지침에 의해 사업수행자를 선정하게 된다. 1987년부터 2007년까지 LIHTC는 90억 달러에 달하는 보조금을 지급하였고, 이를 통해 166.9만여 가구의 저렴 주택을 공급한 것으로 나타났다.

한편 사업이 시작된 1987년부터 현재까지 LIHTC 프로그램에 의해 공급된 주택수는 미국의 전체 주택공급량에서 적지 않은 비중을 차지하고 있다. LIHTC 전문조사 및 컨설팅 기관인 Danter Company에 따르면, 1987년과 2007년 사이에 LIHTC 프로그램에 의해 공급된 공동주택(multi-family) 착공량이 동 기간 중 미국 전체 공동주택 착공량의 15.5%에 달한다.

◆ LIHTC 프로그램을 통해 본 시사점= 기본적으로 LIHTC 프로그램은 세액공제라는 조세정책 수단을 활용하여 민간부문이 저렴한 임대주택을 장기간 공급하도록 유도한다. 이를 통해 민간부문이 저렴 임대주택 공급에 참여하고 있으며, 저소득층의 저렴 주택 재고 확충에도 기여하고 있다. 우선 이 프로그램은 정부가 저소득층을 위해 직접 주택개발을 하지 않고, 저렴 주택개발을 담당하는 민간 디벨로퍼(developer)에게 조세를 감면해줌으로써 대량의 장기임대주택이 공급되도록 하는 주택정책 수단이다. 즉, LIHTC는 저소득계층을 위해 임대주택을 건설하는 민간사업자들에게 토지비 등 감가상각이 되지 않는 고정자본을 제외한 개발비용 혹은 기존 주택 매입비의 일정비율에 대해 10년간 세액공제를 부여하고 있다. 또한 특기할 만한 사항은 디벨로퍼가 조세를 감면받는 권리를 유동화하여 투자자에게는 투자 상품으로 시장에서 거래될 수 있도록 한다는 점이다.

세액공제를 하나의 권리로 상품화하여 이를 민간시장에 유통시킨다는 발상이 우리나라에서는 매우 낯설다. 그러나 부동산시장을 선진화함으로써 저소득층을 위한 주택공급이 원활하게 이뤄진 사례인 LIHTC는 향후 대안적인 주택정책의 모색에 많은 시사점을 준다. 특히 LIHTC 프로그램이 다양한 주체들의 이해관계를 충족시키면서도 저소득층을 위한 지불가능 주택(affordable housing)을 공급할 수 있다는 점에서 선진적인 주택정책 수단 중 하나라고 할 수 있다. 물론, LIHTC가 다른 주택정책수단들에 비해 항상 우수한 것은 결코 아니다. 그러나 LIHTC 프로그램은 민간을 임대주택공급에 참여시킨다는 점에서, 정부의 직접 공급정책이나 수요자에 대한 주거비 보조와는 다른 성격의 정책수단으로 평가받고 있다.