최근 우리나라는 부동산 시장의 불황, 전세가 비율 상승, 월세 현상 가속화로 인한 임대주택 선호 등 사회적·경제적 현상에 따라 2012년 이후 월세 물량의 비중이 전세 물량을 앞지르게 되었으며, 임대주택 입주 경쟁률은 더욱 심화되었다. 그러나 LH의 경영 악화, 부채 증가로 인하여 임대주택 공급의 한계 및 임대주택 재고 부족 등으로 국민들의 임대주택 요구에 비하여 공급이 원활하지 못한 상황으로, 서민층뿐만 아니라 중산층 등 다양한 계층이 선호하는 임대주택 요구를 충족시키지 못하고 있는 실정이다. 주택산업연구원(2013)에 따르면, 전세가 월세로 급격히 전환되는 과정에서 주거 중심이 중대형에서 중소형 선호로 이동하는 변화를 보이고 있으며, 저출산과 고령화는 1~2인 가구의 지속적인 증가로 이어져 기숙사, 오피스텔 등 준주택의 선호는 앞으로 계속될 것이라는 전망이다.

주택가격 동향과 임대주택시장

최근 급격한 전세 매매가격의 상승이 지속되면서 무주택 서민을 위한 공공임대주택 공급확대의 필요성이 절실하다. 그러나 현실적으로 직면하고 있는 재정난으로 공공부문의 공급량 확보가 어려운 상황에서 임대주택 공급확대를 위해 민간부문의 참여를 통한 활성화 방안이 요구되고 있다. 2013년 이후 전세가격은 지속적으로 상승 추세이고 현재 아파트 매매가격 대비 전세율은 2015년 3월 기준으로 전국 70.7, 수도권 68.4를 보여 역대 최고치를 경신하고 있다. 이에 따라 전세보증금의 미반환 리스크도 증가하고 있다.

[소득대비 임대료 비중과 전월세 거래량/자료=국토교통부]

주거실태조사(2014)에 따르면 자가주택비율은 53~55% 내에서 정체되고 있지만 1~2인 가구 변화에 따른 월세 비중이 1995년 이래 꾸준히 증가하고 있다. 전세 비중이 감소한 반면 높아지는 월세와 반전세의 비중이 높아지고 있다. 최근 가구구조 변화 및 주택시장의 안정세 등이 계속 진행되며 향후 국내 임차시장에서 높은 전세가격이 상승함에 따라 반전세까지 포함한 월세 중심의 비중이 더욱 확대될 전망이다.

따라서 전월세가격 안정화를 위한 제도적인 장치가 필요하다. 일시적인 가격 통제 방식이 아닌 근본적인 정책이 마련되어야 할 것이다. 월세전환의 가속화로 공급체계를 한층 폭넓게 확대하는 법적 규제 정책 완화 및 임대주택 정책 마련이 절실히 필요할 것으로 판단된다.

인구 및 가구구조 변화와 임대주택시장 전망

최근 통계청 자료에 의하면, 인구 성장세 둔화는 계속 진행되고 있으며, 2030년 이후부터 더욱 감소세로 전환될 것으로 예상하고 있다. 가구 구성 또한 저출산과 고령화, 1~2인 가구 증가는 2013년에는 51.6%에서 향후 계속 증가할 것으로 전망된다.

[전입가구 중 1~2인 가구 비중/자료=통계청(2013)] 

2001년에는 전입인구 중 1~2인 가구는 80.5%이었으나 2011년에는 87.8%로 10년 사이 7.3%나 증가하였다. 이는 시·도 간 전입은 출퇴근을 고려하여 거주지 이동 전입으로 8.4%가 증가하여 다른 가구유형보다 1~2인 가구의 이동이 크게 변화하는 양상을 보여주고 있다. 이는 인구수 감소에 따른 가구당 가구원수별 가구구성 변화에 따른 주택시장에 큰 변화를 가져오고 있다. 수도권은 물론 비수도권에서도 가구유형에 따른 임차수요가 발생하여 1~2인 가구 비중 증가는 향후 소형주택을 선호하여 결과적으로 주거 변화를 충족하고 임대주택의 공급기반을 구축하는 정책이 요구되고 있다.

임대주택은 장기간 오래도록 거주가 가능하고 임대료도 안정적으로 관리되는 제도권의 보호 아래 임대주택이 충분히 확보될 필요가 있으나 현실적으로는 어려운 실정이다. 민간 임대주택은 재고도 부족하지만 주택가격 하향 안전화, 독신자 가구 증가, 1~2인 가구의 가구원수 감소 등을 이유로 임대주택에 대한 수요 증가와 다양화를 고려하여야 한다.