[2016년 아파트값 변동률(단위: %)/자료=한국감정원]

아파트값이 떨어지기 시작했다. 한국감정원이 지난 15일 기준으로 조사한 전국 아파트값은 전주보다 0.01% 떨어졌다. 이어 22일 조사에서도 전주 대비 0.01% 하락했다. 1년 8개월 만에 하락세로 돌아선 이후 2주 연속 떨어졌다. 비록 낙폭은 크지 않았지만 하락세 반전이 주는 메시지는 여느 때와 다르다.

아파트 재고량 증가, 신규 아파트 공급 폭증 등으로 주택시장이 침체에 빠질 수도 있다는 경고가 심심찮게 나오는 상황에서 2주 연속 가격 하락은 장기 주택시장을 부정적으로 전망하기에 충분하다. 집값이 장기간 보합 내지 소폭 하락하는 L자 행보를 이어가는 것 아니냐는 전망도 조심스럽게 나온다.

안팎으로 경제 불확실성이 지속되는 가운데 수도권에서 우선 시행된 대출규제 정책으로 가격상승에 대한 기대감이 크게 위축됐다. 내 집 마련 실수요자들도 선뜻 구매에 나서지 않고 여전히 지켜보는 형국이다. 이사철 특수에 따른 거래량 증가도 나타나지 않았다.

2주째 가격 떨어져… 장기 보합세 가능성

지방 아파트값은 과잉공급 징후가 나타난 지역을 시작으로 지난해부터 하락하기 시작했지만, 수도권 아파트 시장이 버텨주는 바람에 전체 시장은 오랜 기간 보합세를 유지했다. 그러나 수도권마저 대세를 견디지 못하고 가격이 떨어지기 시작했다. 전문가들은 수도권 아파트값 하락은 시사하는 바가 크다며 장기간 보합 내지 하락세를 점쳤다. 특히 지난주에는 집값 움직임을 이끄는 서울 강남권 아파트값도 0.01% 하락했다. 서울 강남 아파트값 하락은 전체 시장이 가라앉을 조짐과 같다.

강남 집값 하락은 재건축 아파트가 주도하고 있다. 지역별로 보면 낙폭이 가장 큰 곳은 강동구다. 강동구 최대 재건축 단지인 둔촌 주공 아파트에서 추가분담금 논란이 일면서 가격이 급격하게 하락했다. 지난해 11월 8억 2,800만 원에 거래됐던 둔촌 주공 4단지 99㎡(5층)의 경우 이달 3일엔 같은 평형(2층)이 7억 6,250만 원에 거래됐다. 재건축이 추진 중인 개포 주공 1단지는 지난해 11월 초 10억 원에 거래됐던 42㎡(2층)가 지난달 25일에는 1억 원 넘게 하락한 8억 7,500만원에 팔렸다.

강남 재건축 아파트는 대표적인 투자 상품으로 주택시장 움직임의 바로미터 역할을 한다. 부동산114에 따르면 지난해 11월부터 떨어지기 시작한 재건축 대상 아파트값은 지난주에도 0.06% 하락했다. 투자심리가 얼어붙었다는 방증이다. 대출심사가 강화되면서 매수심리가 얼어붙어 급매물이 나오고 가격 하락으로 이어지고 있는 것이다.

[강남구 개포동 개포 주공 3단지/자료=강남구청]

아파트 시장 들었다 놓는 10만 강남 재건축

이와 같이 주택시장에서 꼬리가 몸통을 흔드는 ‘왝더독(wag the dog)’ 현상이 벌어지고 있다. 10만 가구가 채 안 되는 강남 재건축 시장이 120만 가구를 웃도는 거대한 서울 아파트 시장을 쥐락펴락하고 있는 것이다. 계절적 비수기와 대출 심사 강화 등으로 재건축 시장이 위축되면서 서울 아파트값이 두 달째 제자리걸음을 하고 있다.

부동산114가 집계한 집값 동향에 따르면 서초·강남·송파·강동구 등 강남권 재건축 시장은 지난해 11월부터 하락세를 띠기 시작했다. 강동구가 11월 첫째주 0.06% 떨어진 것을 시작으로, 12월 첫째주부터 강남구·서초구·송파구가 한 주 간격으로 가격 변동률이 마이너스로 돌아섰다. 집계 대상이 된 강남권 재건축 추진 아파트는 약 9만 6,000가구로, 서울 재건축 대상 아파트 10만 8,700가구의 대부분을 차지했다.

이 같은 강남 재건축의 가격 변화는 서울 아파트값의 상승세를 꺾는 주요인으로 작용했다. 서울 아파트 매매가격은 지난해 말부터 8주째 0%의 변동률을 기록하고 있다. 이달 셋째주의 경우 재건축 매매가격 -0.6% 하락인 반면, 재건축 이외 일반아파트는 0.1% 상승하면서 재건축이 전체 아파트 가격을 하락시켰다.

시장에서는 이달부터 수도권에 주택담보대출 여신심사 선진화 방안이 시행되면서 투자심리가 위축된 것을 가장 큰 원인으로 꼽았다. 강남권 재건축의 경우 부동산 시장의 바로미터로 꼽힐 만큼 투자심리가 여실히 반영되는 곳이기 때문이다. 재건축 시장은 부동산 호황기에는 미래가치가 높아 인기를 끌지만 불황기에는 당장의 효용이 없단 이유로 외면받기 쉽기 때문이다. 계절적 비수기 역시 강남 재건축 시장이 하락세를 보이는 원인이다. 재건축 시장은 겨울마다 단기적으로 가격 급등을 겪어왔다. 2014년에는 부동산 3법처리 난항, 2013년엔 매매시장 거래 위축 등 부동산 시장의 이슈가 가세하며 약세를 보였다.

얼어붙은 주택시장에도 봄 올까? 3월 ‘주목’

계절적 비수기가 끝나가고 3월이 코앞이다. 부동산 업계는 얼어붙은 주택구매심리가 대출규제와 공급과잉 우려보다는 비수기 때문이라는 데 무게를 둬왔다. 봄이 오고 분양이 본격화되면 분위기도 한층 누그러질까. 시장의 최대 관심사다. 부동산 시장 참가자들이 오는 3월을 주목하고 있다. 성수기가 시작되는 동시에 대규모 분양도 함께 이뤄지기 때문이다. 3월 성적표가 주택 시장의 현 주소를 판단할 수 있는 기준이 될 것으로 기대된다.

29일 부동산114에 따르면 3월 분양 예정 물량은 4만 126가구로, 이는 통계 조사를 시작한 지난 2000년 이래 역대 3월 분양 중 최대다. 지난해부터 이어진 밀어내기 물량과 함께 오는 4월 총선 전에 분양을 하려는 건설사들로 인해 3월에 주택이 쏟아지고 있다. 분양 물량 홍수 속에서 올해 초부터 주택 시장에 먹구름이 드리우기 시작했다. 전국 아파트 매매가격은 이달 중순부터 1년 8개월 만에 하락세로 돌아섰고, 지난 1월 전국 주택매매거래량은 전년 동기대비 21.4% 감소했다.

최근의 주택 시장 둔화세는 이달부터 시작된 수도권 주택담보대출 규제 강화 영향이 큰 것으로 분석된다. 정부의 대출 규제에 계절적 비수기까지 겹치면서 시장의 분위기가 가라앉았다. 비수기가 끝나는 3월이 돼야 올해 주택시장이 본격적인 침체기에 접어들었는지 어느 정도 감을 잡을 수 있을 것으로 전망된다.

전문가들은 3월 주택시장도 녹록지 않을 것으로 봤다. 성수기지만 전국적으로 지나치게 분양 물량이 많이 쏟아지고 있기 때문이다. 이동현 KEB하나은행 행복한부동산센터장은 “주택 대출 규제로 시장이 주춤하는 가운데 서울 변두리나 지방 지역에서 미분양이 발생할 가능성이 높다”고 진단했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “현재 주택시장 분위기가 좋지는 않고 물량도 너무 많다”며 “인기 있는 청약 단지에는 사람이 몰릴 수 있지만 청약 양극화 현상이 심화될 것으로 보인다”고 분석했다.

하지만 3월을 무사히 넘긴다면 주택시장이 어느 정도 안정화 궤도에 들어설 수 있을 것으로 예상된다. 이광수 미래에셋증권 애널리스트는 “3월에 주택 지표 개선이 이뤄진다면 주택 시장 안정화 뿐만 아니라 건설사들의 실적 불확실성 감소도 가능하다”고 내다봤다.