서울에서 재개발 추진이 백지화되는 사례가 잇따르고 있다. 재개발·재건축 해제 지역이 최근 몇 년 사이 속출하고 있는 것은 부동산 경기가 냉각되면서 사업성이 나빠진 데다 지역주민의 이해관계에 따른 갈등이 계속된 탓이다. 구역 지정이 된 이후 제대로 진척이 되지 않은 정비구역은 주민들의 자발적 요청으로, 또는 지방자치단체의 직권으로 해제되고 있다. 
 

올해도 벌써 12곳이나 해제

서울시에 따르면 지난해 정비구역 지정이 해제된 곳은 96곳(정비예정구역 포함)으로 전년과 비교해 30곳 늘었다. 서대문구 홍은22구역 등 서울시가 직권으로 해제한 뉴타운을 비롯해 영등포구 신길15구역, 관악구 봉천8-1구역 등 대규모 단지가 정비구역에서 해제됐다. 올해 들어서도 재개발·재건축 사업이 더딘 곳을 중심으로 해제 요청이 이어지고 있다. 지난달 제1차 도시계획위원회에서 동대문구 용두동 39-104일대 등 6개소 정비예정구역 해제를 결정했고, 지난 3일 열린 도시계획위원회에서도 관악구 6곳이 정비예정구역으로 지정돼 있다 관할구청장의 요청에 따라 해제됐다. 지난해 같은 기간에 4곳, 2014년에는 단 한 곳도 없었던 것에 비해 크게 증가한 수치이다. 행정 절차만 남겨둔 지역까지 포함하면 이달 해제 지역 숫자는 급증할 것으로 예상된다.  

[올해 서울시 정비구역 해제 현황/자료=서울시]

재개발·재건축 정비구역 해제 잇따르는 배경은

이처럼 재개발·재건축 정비구역 지정 해제가 잇따르는 것은 최근 몇년새 부동산 경기가 가라앉으면서 사업성이 나빠졌기 때문이다. 새 아파트 시공에 따른 추가부담금은 늘고, 조합원 분양가와 일반 분양가는 크게 차이 나지 않는 추세인 데다 일반 분양이 성공하리라는 보장도 없다.  

정비구역 지정은 주거환경개선사업이나 재개발·재건축 등 대규모 도심정비사업을 진행하기 위한 전초단계다. 정비사업을 위한 조합이나 사업시행 인가를 받기 전 계획이 수립되고 정비구역으로 지정돼 있어야 한다. 해당지역 주민이나 관할구청에서 정비구역을 해제를 요청한 건 정비사업이 사실상 중단됐거나 앞으로도 진척될 가능성이 거의 없다고 판단했기 때문이다. 사업성이 낮거나 주민간 이해관계가 복잡하게 얽히면서 추진동력을 잃은 것이다.

최근 부쩍 해제 요청이 늘어난 건 관련 규정이 바뀌면서 과거에 비해 해제절차가 수월해진 측면이 크다. 2012년 도시 및 주거환경정비법(도정법)이 개정되면서 정비예정구역이더라도 3년 이상 신청이 없으면 해제하도록 일몰제가 적용됐다. 개정안 공포 후 3년이 흐른 지난해부터 일몰제 적용 대상이 생긴 만큼 앞으로도 정비구역 해제 요청은 더욱 늘어날 것으로 시는 보고 있다.

서울시 재생협력과 관계자는 “2000년대 중반까지만 해도 정비사업이 활발히 진행해 대부분 사업장이 정비구역 해제에 소극적이었으나 주택·건설경기가 가라앉으면서 해제절차도 수월하게 바뀌었다”며 “정비사업의 경우 실제로 민간이 참여해 최소한의 사업성이 담보돼야 하는 만큼 여건이 나빠지면서 차질을 빚는 곳이 많아졌다”고 말했다.

미니 재건축, 가로주택정비사업 주목

[가로주택정비사업의 개념/자료=서울시]

노후화가 극심하지만 사업성이 떨어져 재개발·재건축 사업 추진이 어려운 주거지 대안으로 가로주택정비사업이나 재개발리츠 등이 부각되고 있다. 도정법에 따르면 정비구역으로 지정돼 있지 않으면 재개발·재건축을 비롯해 주거환경개선사업, 도시환경정비사업 등 대부분의 정비사업이 불가능하다. 반면 ‘미니 재건축’이라 불리는 가로주택정비사업은 가능하다. 최근 정비구역 해제가 잇따르는 가운데 가로주택정비사업에 관심을 갖는 조합이 늘어난 배경이다. 대규모 정비사업의 경우 통상 8~9년 정도 걸리는 반면 정비구역 지정 절차 등이 필요없는 가로주택정비사업은 2년 정도면 모든 절차가 끝난다.

[가로주택정비사업 주요 내용/자료=서울시]

지난달 서초동 남양연립은 정비구역이 해제된 곳 중 처음으로 가로주택사업을 진행하기로 해 눈길을 끌었다. 전국 가로주택정비사업 1호인 서울 중랑구 면목동 사업장의 경우 조합설립 인가 2년 만에 분양을 앞두고 있다.

정부도 가로주택정비사업 활성화를 위해 소규모 정비사업에 대해 절차를 간소하게 하는 특례법을 별도로 신설할 계획이다. 국토교통부는 가로주택정비사업을 기존 도정법에서 분리하고 「소규모 주택정비 특례법」을 제정해 운용하겠다고 밝혔다. 도시계획시설도로 제한도 완화하고 사업에 동의하지 않는 토지등 소유자가 시가에 지분을 팔 수 있도록 하는 ‘매도청구권’ 제도도 도입하는 등 지원 방안을 논의 중이다. 아울러 주택도시보증공사(HUG)는 가로주택정비사업을 대상으로 한 시공보증을 지원하고 있으며, 이주비·분담금 등 사업비 대출을 보증하는 정비사업보증상품 출시도 검토하고 있다.  

지자체 중에서는 서울시가 가장 적극적이다. 앞서 서울시는 2014년부터 ▲SH공사 참여 ▲미분양주택 매입 ▲업무 전담부서 설립 ▲공공관리제 도입 등을 내용으로 한 4대 공공지원책을 마련해 가로주택정비사업을 지원해 오고 있다. 서울시는 일제히 허물고 새 건물을 짓는 과거 방식을 지양하는 만큼 보존·재생에 초점을 맞춘 정비사업을 추진하고 있다. 시 관계자는 “정비예정구역에서 해제된 구역은 건축물 개량·신축 등 개인별 재산권을 자유롭게 행사할 수 있도록 할 것”이라며 “주민들이 동의할 경우 주거환경관리사업·가로주택정비사업 등 다양한 대안사업을 추진하는 등 주민들의 뜻을 최대한 수렴해 정책을 펴나가겠다”고 밝혔다.