[주택공급 추이(’15.11월 기준)/자료=urban114]

최근 주택시장에 이상 신호가 켜진 가운데 정부가 연초 부동산 시장의 정책 방향을 놓고 고심하고 있는 것으로 알려졌다. 한쪽에선 청약시장 호조에 힘입어 아파트 분양물량이 과도하게 쏟아지면서 공급과잉 논란이 일고 있는가 하면 다른 한편에서는 다음 달 시행될 가계부채 대책 등에 따른 주택시장 침체를 우려하는 목소리가 나오면서 다소 상반된 분위기를 보이고 있기 때문이다.

11일 국토교통부가 발표한 바에 따르면 지난해 주택매매 거래량은 120만 건에 육박하면서 통계를 집계한 2006년 이후 최대치를 기록했다. 이는 전년도보다 19% 정도 증가한 119만 3,691건으로 2006년에 기록한 108만 2,453건을 9년 만에 넘어선 수치이다. 주택 거래량이 급증한 것은 지난해 주택시장 활성화 대책이 본격 시작돼 시장이 회복할 것이라는 기대감이 확산되고 전세 세입자의 매매 전환 수요가 늘었기 때문으로 분석됐다.

그러나 지난해 12월 주택 거래량은 8만 7,871건으로 같은 해 11월보다는 10.2%, 2014년보다는 3.6% 하락한 것으로 알려졌다. 또한 올해는 작년과 달리 주택시장에 관망세가 퍼져 지난해보다 거래량이 줄어들 것으로 전망되고 있는 상황이다.

이러한 상황에서 주관부처인 국토교통부는 부동산 시장이 어느 쪽으로 왜곡되거나 침체되지 않도록 하기 위해 부동산 대책 카드를 만지작거리고 있다. 그러나 주택 공급물량을 줄이기 위한 규제책을 내놓아야 할지, 주택시장을 살리기 위한 활성화 대책을 내놓아야 할지 고민스러운 상황이다.

◆ 공급과잉으로 인한 속도 조절 불가피= 지난해 주택이 52만 가구가 분양되며 2000년 관련 통계가 작성된 이후 최대 물량이 쏟아졌고, 작년 10월과 11월에 공급이 급증하면서 수도권 요지에서도 청약미달 단지와 미분양도 늘어나기 시작했다. 이런 가운데 민간 건설사들은 올해 32만 가구가 넘는 아파트를 추가로 분양하되 하반기 주택시장 침체에 대비해 최대한 분양을 서두를 것으로 보여 공급과잉을 우려하는 쪽에서는 시장이 더 악화되는 것이 아니냐는 목소리도 나온다. 건설사 스스로 공급을 통제하지 못할 경우 정부가 개입해 속도 조절을 해야 한다는 의견도 제기되고 있다.

[전국 미분양 주택 현황(’15.11월 말 기준)/자료=국토교통부]

국토교통부 관계자는 “분양물량이 계속해서 쏟아지면 일정 부분 인위적인 공급 조절이 필요하지만 현실적으로 민간 사업을 규제할 수단이 많지는 않다”며 “지자체를 통해 공급과잉이 나타나거나 예상되는 곳은 분양 승인을 조절하거나 대출을 축소하는 등의 방법으로 사업 속도 조절이 가능할 것”이라고 말했다.

◆ 주택시장, 집값 하락세 가능성 커= 그러나 다른 한편으로, 공급과잉에 대한 규제가 아니라 시장 활성화 대책을 강구해야 한다는 의견도 적지 않게 나오고 있다. 계절적 비수기 영향도 있지만 올해 2월부터 시행되는 가계부채 관리 방안, 공급과잉 논란, 미국 금리 인상 등으로 주택 구매심리가 위축되며 주택시장의 하락세가 예상되고 있기 때문이다.

실제로 지난해 11월 이후 서울·수도권과 대구 등 과열 현상을 보였던 지역의 아파트값이 최근 약보합세로 돌아섰고 거래량도 감소하는 추세다. 11일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 거래량은 8,264건으로 11월에 이어 두 달 연속 감소했고, 이달 들어서도 8일 기준 1,564건에 그쳐 12월 수준에도 못 미치는 수준이다.

[아파트 입주예정 물량/자료=urban114]

서울 지역 재건축 아파트값은 5주 연속 하락세를 보이고 있다.  4월 총선을 앞두고 있는 정치권과 정부 입장에서는 거래 감소가 지속될 경우 집값 하락이 불가피해 부담이 가중될 전망이다. 공급과잉 문제는 미분양이 늘면 건설사들이 스스로 분양물량을 축소해 해결될 수도 있지만 한 번 꺾인 주택시장은 정부의 ‘수혈’ 없이는 살아나기가 쉽지 않다.

이에 따라 국토교통부는 최소 1월 한 달간 주택 가격 및 거래량과 미분양 통계, 분양물량 등을 면밀히 모니터링한 뒤 상황이 악화되면 이르면 다음 달 중 부동산 대책을 내놓을 방침이다. 정책 효과를 고려해 3월 이사철이 시작되기 전에 대책을 마련하겠다는 것이다. 특히 다음 달 가계부채 관리 방안 시행과 금리 인상 등으로 주택 거래가 급감할 경우에 대비해 거래를 활성화할 수 있는 방안을 고심하고 있는 것으로 알려졌다.

전세난은 여전히 지속되고 있는 만큼 이사철을 앞두고 전월세 세입자를 위한 서민 주거안정 방안도 함께 나올 전망이다. 거래시장이 침체된 가운데 공급이 지속돼 미분양이 급증할 경우 정부가 주택 거래 활성화와 공급 규제, 미분양 해소 방안을 동시에 내놓을 가능성도 있다.

국토교통부 관계자는 “현재 주택시장이 혼란한 상황이어서 한 달 정도는 시장을 더 지켜봐야 할 것”이라며 “이후 공급 규제가 필요한지 시장 활성화 정책이 필요한지 판단해보겠다”고 말했다. 이어 “정부가 손쓰지 않고도 분양과 거래시장이 모두 정상화되면 문제가 없겠지만 비정상적이라고 판단되면 그대로 지켜보고 있진 않을 것”이라며, “시나리오별로 필요한 대책을 검토하고 있다”고 덧붙였다.

국토교통부는 주택도시보증공사를 통해 시장이 호황일 때와 연착륙 또는 경착륙이 예상되는 경우 등 3가지 가정에 따라 각각의 주거안정을 위한 주택도시기금 활용 방안도 마련할 방침이다.

한 부동산 전문가는 “비수기 영향도 있지만 작년 말부터 주택시장이 심리적으로 많이 위축돼 있는 듯하다”며 “2월 가계부채 관리 방인 시행과 4월 총선을 앞두고 이달과 다음 달의 주택 거래 동향이 정부 대책의 강도를 좌우하는 중요한 지표가 될 것”이라고 말했다.