지난해 부동산 시장 열기가 그 어느 해보다 뜨거웠던 가운데 올해에는 신분당선 연장선인 정자~광교 구간을 비롯해 성남~여주 간 복선전철 개통 등 이슈가 많다. 부동산114에 따르면 비사업용토지에 적용되는 양도세 중과세 유예기간이 종료되면서 1월부터는 양도 차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받게 된다. 올해 제20대 국회의원 선거와 미국 대선 등이 예정된 만큼 부동산 경기 시장에 영향을 줄 수 있는 다양한 제도를 정리해본다.

[2016년 달라지는 부동산 제도 및 이슈/자료=부동산114]

◆ 비사업용토지 양도세 중과세 부활, 주택담보대출 요건 강화= 비사업용토지 양도세 중과제도 유예기간이 종료됐다. 비사업용토지란, 나대지·부재지주 소유 임야 등을 실수요에 따라 사용하지 않고 재산증식 수단의 투기적 성격으로 보유하고 있는 토지를 말한다. 2005년 8.31 부동산 대책을 통해 비사업용토지에 대해 보유 기간과 관계 없이 양도 차익의 60%를 세금으로 매기는 중과세 제도가 도입됐다. 이후 2008년 글로벌 금융위기로 부동산 시장이 침체되자 기본 세율(6~38%)에다 추가 세율 10%p를 적용, 1~2년 주기로 중과세를 매번 유예해왔다. 그러나 2016년 1월 1일부터는 거주용이나 사업용이 아닌 비사업용토지는 양도 차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받게 된다. 다만 3년 이상 보유할 때부터는 장기보유특별공제 혜택을 받게 되며, 10년 이상 장기 보유하면 양도 차익의 최대 30%를 공제받을 수 있다.

또 오피스텔 주택임대사업자에게 주어졌던 신규분양에 대한 취득세 감면 혜택(전용면적 60~85㎡ 이하)도 2015년 종료돼 올해부터는 4.6%의 세율이 적용된다. 다만, 국회에서 유예 연장을 논의하고 있어 2018년 12월까지 유예될 가능성이 높다. 7.22 가계부채 종합관리 방안에 따라 올해부터는 주택담보대출 요건도 강화될 전망이다. 기존 거치식 주택담보대출 방식에서 원리금을 함께 갚는 분할상환 방식이 확대되고 대출 시 소득심사 기준도 강화된다.

[연장 개통을 앞두고 있는 신분당선/자료=신분당선주식회사]

◆ 신분당선 연장 구간 개통 등= 오는 2월 신분당선 연장선인 정자~광교 구간과 수인선 송도~인천 구간이 개통된다. 정자~광교 12.8㎞ 구간을 잇는 신분당선은 수원 광교부터 분당 정자까지의 구간으로 수도권 남부에서 서울 강남까지 바로 연결돼 있어 30분이면 이동할 수 있다. 수인선 수원~인천 복선전철은 전체 52.8㎞로 인천 구간 20.5㎞(인천역~오이도), 안산선 12.4㎞, 경기도 구간 19.9㎞(한양대역~수원역) 등으로 나눠 건설된다.

◆ 해외 은닉재산 3월까지 자진신고하면 가산세 면제= 미신고 역외소득·재산 자진신고제도가 지난해 10월부터 2016년 3월 31일까지 6개월간 한시적으로 시행되고 있다. 자진신고를 할 경우 신고한 소득 또는 재산과 관련된 세법상 가산세와 과태료는 모두 면제된다. 단 지연이자 성격의 납부불성실 가산세는 제외된다. 미신고 역외소득·재산 자진신고제도는 세법에 정해진 기간 내에 신고하지 않았거나 적게 신고한 국외소득이나 재산을 자진해서 신고할 수 있도록 일정한 기간을 정해 그 기간 신고납부하는 경우 세법상 가산세나 과태료를 면제하는 등 혜택을 주는 제도이다.

◆ 제20대 국회의원 선거= 과거 선거철 표심을 잡기 위해 여러 개발 공약과 정책이 발표되면서 부동산 가격 상승을 이끌기도 했지만 2000년대 이후부터는 분위기가 많이 달라져 집값에 큰 영향을 미치지 않고 있다. 그러나 각 지역구별로 민심을 고려한 개발 공약들이 나올 가능성이 있는 만큼 총선 이후 지역별 부동산 시장의 온도차가 있을 것으로 예상된다.

◆ LTV·DTI 규제 완화 7월 말 종료 예정= 한시적으로 규제 완화 조치가 시행된 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 재조정에 들어간다. 이 시기는 가계부채 관리방안 시행과 금리 인상 가능성 등이 얽히면 주택시장의 변곡점이 될 가능성이 높다. 금융위원회는 2014년 8월 DTI를 전 금융권과 수도권에 60%로, LTV는 전 금융권과 전 지역에 70%로 각각 조정했다. 이전에는 은행·보험권에서 서울은 50%, 경기·인천 지역은 60%를 적용했다. LTV는 은행·보험권에서 수도권이면 50~70%를, 비수도권에는 60~70%를 적용했다. LTV·DTI 규제 완화는 행정지도 성격이 강해 1년 단위로 연장 여부를 결정하게 되는데 7월 이전 연장 여부를 검토할 예정이다.

◆ 주택분 재산세 7·9월 납부= 7월과 9월에는 주택분 재산세를 2분의 1씩 나눠 내야 한다. 재산세를 두 번 내는 이유는 한 번에 내면 세금 부담이 크기 때문이다. 건축물(사무실·상가·빌딩)분과 주택분의 절반, 나머지 주택분의 절반과 토지분에 대해 세금을 7월과 9월에 각각 내는 식이다. 아파트나 주택 소유자는 1년분 재산세를 50%씩 나눠 내는 것이고, 빌딩 소유자는 빌딩에 대한 재산세와 빌딩 토지에 대한 재산세를 나눠 낸다.

[마산로봇랜드 조감도/자료=경남로봇산업진흥재단]

◆ 마산로봇랜드 재추진= 국·도·시비와 민자 등 7,000억 원을 들여 창원시 마산합포구 구산면 일대에 로봇전시관과 체험시설, 테마파크 호텔 등을 짓는 마산로봇랜드 사업이 이르면 8월 재개될 예정이다. 마산로봇랜드 사업은 시공사의 부도로 공정률 13% 상태에서 공사가 중단되었으나 지난해 사업재개가 결정됐다. 현재 2018년 상반기 완공을 목표로 하고 있다. 마산로봇랜드 주변으로 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산이 속속 들어설 예정이어서 투자자들의 관심을 모을 전망이다.

◆ 주택 임대소득 비과세 유예기간 종료= 12월에는 연간 주택 임대소득이 2,000만 원 이하에 대한 과세 유예가 종료될 예정이다. 이에 따라 2017년 소득분부터 분리과세가 적용된다. 분리과세란 특정 소득을 종합소득에 합산하지 않고 분리해 과세하는 것을 뜻한다.

◆ 2016년 눈여겨봐야 할 부동산 이슈= 무주택인 자녀가 10년 이상 부모님과 함께 산 집을 물려받을 때 집값 중 5억 원까지는 상속세를 80% 면제받을 수 있도록 하는 내용의 소득법세 개정안이 통과됐다. 현행 상속세법은 무주택 자녀가 5억 원짜리 부모 집을 물려받을 때 다른 공제 혜택이 없다면 40%(2억 원)에 대해서만 면제되고, 나머지 3억 원에 대해서는 5,000만 원의 상속세를 내야 했다.

내년부터는 부동산중개사무소에 들릴 필요 없이 온라인으로 집을 사고팔 수 있게 된다. 임대차 확정일자도 인터넷으로 받을 수 있다. 국토교통부는 부동산 거래 통합지원시스템을 구축해 2017년부터 전국적으로 시행할 계획이다. 2016년 초 서울 서초구에서 시범 운영에 들어갈 계획이다.

또한 서울과 세종을 잇는 고속도로 사업이 추진된다. 서울~세종 고속도로는 경기도 구리에서 출발해 용인과 안성을 거쳐 세종시까지 잇는 129㎞ 구간으로 6조 7,000억 원의 예산이 투입된다. 착공은 올해 말부터 시작되고 2022년과 2025년 사이에 차례로 개통될 예정이다.

[서울~세종 고속도로 위치도/자료=국토교통부]

지역별로 부동산 시장에 영향을 미칠 개발 이슈를 살펴보면, 서울에서는 ‘강남 마이스(MICE) 관광특구’로 지정된 강남구 삼성동 무역센터 일대와 현대자동차 본사(옛 한국전력 부지) 개발에 대한 기대감이 높다. 경기에서는 위례신도시 개발사업(성남), 성남~여주 간 복선전철 건설(이천), 동탄2신도시 및 동탄면 일대 화성동탄 일반산업단지 분양(화성) 등이 영향을 미칠 것으로 보인다. 인천은 지하철 7호선 연장(부평), 숭의5주택 재개발사업 및 주거환경개선사업 추진(동구), 구월 보금자리지구 조성(남동구) 등이 이슈다.

부산은 혁신도시, 해운대 관광리조트 개발, 센텀시티 내 상권 활성화(해운대), 에코델타시티(강서) 및 동부산관광단지 조성사업(기장군) 등이 꼽힌다. 부동산 시장이 뜨거운 대구는 지하철 1호선 서편연장 및 소규모 공장용지 가격 상승(달성), 혁신도시 활성화(동구), 지하철 3호선 건설 및 수성동1가 재건축사업(수성구) 등이 주목된다. 이밖에 지역에서는 평창동계올림픽(강원도)과 혁신도시(지방 10개 도시), 관광단지(제주 등), 산업단지(충남 등), 과학단지(대전 등), 공공기관 이전(세종시 등) 등이 수요를 이끄는 분위기다. 특히 지난해 말 정부가 발표한 제주 제2공항 추진과 더불어 서울 시내와 부산에서 대규모 면세점의 신규 오픈(서울 여의도, 용산, 동대문, 명동과 부산 해운대 등)도 앞두고 있어 주변 부동산 시장에 상당한 가격 상승 압력으로 작용할 전망이다.

2016년 새해의 부동산 시장은 ‘대출규제 강화’, ‘금리 인상 우려’, ‘공급과잉’ 등 3가지로 압축해 볼 수 있다. 악재가 한꺼번에 닥치는 새해 부동산 시장 전망은 그야말로 먹구름 속이지만 부동산 시장이 당장 위기에 빠질 것이라는 걱정은 다소 과장된 측면이 있다는 것이 전문가들의 의견이다. 전반적인 부동산 시장은 지난해보다 위축될 가능성이 높지만 지역별로 호재 요인들이 다양하게 전개되고 있어 국지적인 상승세는 지속될 가능성이 있다. 특히 올해에는 미국의 금리 인상과 중국을 비롯한 국제경기 침체, 한국의 저성장 기조 등 국내외로 불안요소가 산적해 있는 만큼 그 어느 해보다 정부의 정책을 잘 살펴봐야 할 것이다.