사용이 중지되거나 방치되어 있는 자산을 공공이 정비·활용하는 절차와 관련된 법령 현황을 살펴보면, 「농어촌정비법」에서는 농어촌에 산재한 빈집, 「도시 및 주거환경정비법」에서는 정비구역 내의 폐·공가, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에서는 전통시장이나 인정시장 내의 빈 점포, 「폐교재산의 활용 촉진을 위한 특별법」에서는 폐교를 대상으로 공공 개입에 의한 정비와 활용 절차와 방법을 규정하고 있다.

◆ 농어촌 빈집정비사업= 「농어촌정비법」을 근거로 하는 빈집정비사업은 농어촌지역에 장기간 방치되어 미관 저해 및 쓰레기 투기 등 생활환경을 저해하는 빈집을 철거할 경우 철거 및 폐기물 처리 비용 중 일부를 보조금으로 지원하는 사업이다. 농어촌 지역의 낙후된 미관을 향상시키고 주거환경을 개선해 지역주민의 삶의 질 향상과 농어촌 활성화를 목적으로 한다. 빈집이란 시장·군수·구청장이 거주 또는 사용여부를 확인한 날로부터 1년 이상을 아무도 거주하지 않거나 사용하지 않고 방치되어 있는 농어촌 주택이나 건축물을 말한다. 지원비는 지역별 예산 확보 및 정비 방법에 따라 차이가 있으며, 슬레이트 지붕으로 되어 있는 빈집을 철거할 경우에는 환경부의 슬레이트 처리 지원사업과 연계하여 추가로 보조금을 지원해준다. 빈집 철거 비용 및 보상비는 농어촌주택개량자금에서 지원되며, 농림수산식품부장관이 자금의 운용 등에 관한 계획을 수립한다. 철거 비용에 대한 소유주의 경제적 부담을 완화하고, 우범지역 해소와 노후화된 빈집 철거에 따른 미관 향상의 효과를 거둘 수 있지만 빈집 역시 사유재산이기 때문에 소유주가 동의하지 않거나 소유주와의 연락 지연으로 사업 추진의 어려움이 있다. 

 [연도별 농어촌 빈집정비사업 사업량 및 사업비/자료=건축도시공간연구소]

 ◆ 도시 내 빈집 관련 사업= 부동산 경기 침체로 인한 재개발, 재건축 등 개발사업이 지연되면서 폐·공가가 자꾸 늘어나는 추세이며, 범죄 취약구역으로 사회에 영향을 끼치고 있어 이에 대한 관리의 필요성이 증대되었다. 노후하고 열악한 저소득층 주민 밀집지역, 재개발 또는 뉴타운 해제지역 등을 대상으로 공동이용시설, 공용주차장 등의 기반시설, 폐가 철거, 노후주택정비 등 사업 구역 특성에 맞는 맞춤형 복합정비사업으로  쾌적한 도시환경을 조성하여 지역주민들의 정주환경을 개선하는 데 목적이 있다. 각 지역의 수요를 반영하여 빈집을 재활용하거나 철거 후 공공용지 또는 주민편의시설로 활용하는 등 맞춤형 정비사업으로 추진된다. 도심재생 효과가 기대되는 폐·공가에 대해서는 단계적으로 매입하여 주민 커뮤니티 공간으로 활용하고, 방치된 가옥에는 출입문 폐쇄 등 방범·보안시설을 설치하고 불법쓰레기 투기 방지와 방역 실시 등 환경정비를 시행한다. 도시 내 빈집정비사업은 주민들의 불안감 해소와 주거환경 개선의 효과가 있지만 철거 후 관리가 제대로 이뤄지지 않거나 공터 활용을 위한 예산과 아이디어가 미흡한 실정이다. 빈집 철거 부지가 철거 후 공공의 목적으로 사용되는 곳은 일부이며, 부지 이용 시 소유주의 허락이 필요해 철거 후에도 도심재생 효과를 극대화시키지 못하고 있다.

◆ 폐교 활용= 학생수의 감소와 학교의 통·폐합 등으로 전국적으로 폐교가 증가함에 따라 폐교재산을 청소년과 지역주민 등을 위한 교육·문화시설로 활용할 수 있도록 「폐교재산의 활용촉진을 위한 특별법」이 제정(1999.8.31)되었다. 폐교재산의 효율적 관리·처분을 위한 지침을 마련하여 건전하고 효율적이며 지역사회 발전에 기여하는 목적으로 활용할 수 있는 기준을 제시하고 폐교재산에 대한 자체활용, 보존·관리, 대부, 매각 등의 관련 업무를 추진할 때 필요한 사항을 규정하고 있다.

[시도교육청 폐교재산 현황(2012년 기준)/자료=교육부 홈페이지(http://moe.go.kr]

자체활용은 특성화학교, 학생수련장, 자연학습장 등과 같은 직접적인 교육 목적으로 폐교재산을 활용하는 방법이다. 보존·관리는 폐교의 재산적 활용 가치 등을 고려하여 불가피한 경우를 제외하고는 보존을 원칙으로 폐교재산의 관리를 강화하는 방법이다. 향후 도시 재개발 계획, 산업단지 조성, 인구유입 가능성 등으로 교육행정 수요 발생이 예상되거나 관광명소, 전망, 선호도 등으로 재산 가치 상승이 예상되는 지역의 폐교재산이 이에 해당한다. 이와는 반대로 활용가치가 없거나 보존에 부적합한 폐교재산 중 지역주민이 매각을 반대하는 경우는 대부 대상 폐교재산으로 선정된다. 국가 및 지방자치단체에서 공익 목적으로 활용하고자 대부를 신청하는 경우에도 이에 해당된다. 매각 대상으로는 자체활용 및 보존 등의 활용가치가 낮거나 필요성이 없는 폐지학교, 학생수용계획·교육수요와 거리·접근성 등 지역적 여건을 감안해 매각이 타당한 것으로 판단되는 폐지학교가 해당된다. 심하게 노후되거나 훼손되어 주변 미관을 해치는 경우, 도서지역 등 지리적으로 활용이 곤란한 지역에 소재하여 대부 또는 매각이 어렵다고 판단되는 경우, 안전관리 문제 등으로 철거가 필요하다고 판단되는 경우, 자연재해 등으로 위해를 가할 가능성이 높다고 판단되는 경우에는 철거한다. 

◆ 공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법=  정부는 전국에 산재한 다양한 규모의 공사중단 장기방치 건축물을 효율적으로 정비하는 것을 목적으로 지난해 5월 「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」을 시행했다. 본 법률은 공사가 중단되어 장기간 방치된 건축물의 정비사업에 필요한 사항을 규정함으로써 공사가 중단된 현장의 미관을 개선하고 안전을 확보하며 국토이용의 효율성을 제고하는 것을 목적으로 한다. 공사중단 건축물은 「건축법」 제21조에 따른 착공 신고 후 건축 중인 건축물로서 제4조에 따른 실태조사를 통하여 공사를 중단한 총 기간이 2년 이상으로 확인된 건물로 규정하고 있다.

[「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」에 따른 정비 절차/자료=urban114]

이에 대한 후속조치로 내년 하반기부터는 시·도지사가 방치건축물의 건축기준을 완화해 적용할 수 있게 된다. 정비사업의 사업성을 높이기 위한 취지다. 국토교통부는 방치건축물 정비사업의 사업성을 높이기 위한 건축기준 완화, 위탁사업 방법 추가 등을 내용으로 하는「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」개정안이 12월 28일 국회 본회의를 통과했다고 발표했다. 이번 개정안은 공포 후 6개월 이후부터 시행된다.

우선 방치건축물의 사업성을 높이기 위한 용적률 등 건축기준이 완화된다. 개정안에 따르면 시·도시지사가 방치건축물 정비사업의 사업성을 높이기 위하여 건축물 용도제한과 용적률 등 건축기준을 완화해 적용할 수 있다. 이와 함께 시·도지사가 효율적인 정비사업을 추진할 수 있도록 위탁사업자를 지정하고 위탁사업자로 하여금 공사중단 방치 건축물을 수용·철거 또는 공사재개 할 수 있는 근거도 마련됐다. 위탁사업자는 한국토지주택공사(LH)와 지방공사 그리고 이들이 총지분의 50%를 초과해 출자·설립한 법인을 뜻한다. 권리관계에 대한 분쟁 등으로 해당 건축주가 건축공사를 계속 추진하기 어려운 경우에는 시·도지사는 건축주를 대신해 사업대행자를 지정해 정비사업을 시행할 수 있도록 했다. 또 정부는 정비사업의 체계적 지원을 위해 정비지원기구를 설치하거나 지정할 수 있도록 했다. 이와 관련해 국토교통부 관계자는 “현재 전국에 공사중단된 건축물이 425곳(’15.7월 기준)인 만큼 정비사업이 조속히 추진될 경우 국민 안전은 물론 도시미관 증진에도 긍정적인 효과를 미칠 것으로 기대한다”고 밝혔다.