[위 사진은 내용과 관련 없음/자료=urban114] 

서울시가 강남4구의 재건축 사업 집중에 따라 최초로 재건축 사업 이주시기 속도 조절에 나선다. 재건축에 따른 이주 수요로 강남권 일대 전·월세 물량이 부족해지고 전·월세가 급증하는 등 임대차 시장 불안이 가중되는 데 따른 조치다. 서울시는 지난 10일 주택정책심의위원회를 열고 관리처분인가를 신청한 강남권 3개 단지에 대해 일부 이주시기를 분산 조정하기로 결정했다. 서울시가 재건축 추진단지 입주민 이주시기를 조정하는 것은 지난 2012년 관련 조례를 개정한 후 이번이 첫 사례다.

심의 대상에 오른 재건축 단지는 강동구 고덕주공3단지(2,580가구)와 강남구 개포시영(1,970가구) , 개포3단지(1,160가구) 등 3곳이다. 이 가운데 규모가 작아 영향이 덜하고 관리처분인가 신청을 일찍 한 개포3단지는 계획대로 9월부터 이주한다.

하지만 상대적으로 규모가 큰 개포시영은 개포3단지 이주가 마무리되는 시점으로 4개월 조정하고, 강동권역은 상반기에 관리처분인가에 따른 이주가 진행 중인 점 등을 고려하여 인가시기를 2개월 조정하는 것으로 결정되었다. 시는 올해 하반기 강남4구 주택수급 상황이 주택 공급보다 멸실이 우위인 가운데 내년 초까지 재건축 이주가 집중될 것으로 예측됨에 따라 주변지역 주택 부족과 전세가 상승이 불가피하기 때문에 이를 막기 위해 이주시기를 조정했다고 설명했다.

15년 하반기 강남4구 주택수급 불균형 현상 심화

실제 4분기 강남4구의 주택수급 상황을 살펴보면, 주택공급량은 2,916가구지만 이주·멸실량은 4,742가구로 수요에 비해 1,826가구가 부족한 상황이다. 재건축 사업이 집중되면서 ’15년 하반기에 공급대비 멸실초과로 수급 불균형 현상을 보이며, 특히 정비사업으로 인한 멸실량은 개포 및 고덕 등의 대규모 재건축 사업으로 인해 ’15년 상반기에 집중 발생한 후 ’16년 초·중순에 다소 소강되었다가 아파트 재건축 사업속도가 가속화되면서 ’17년 상반기와 ’18년 상반기에 다시 멸실 우위 현상이 지속될 전망이다.

[강남4구 정비사업 수급 전망(’15.7월말 기준)/자료=서울시]

구체적으로는 ’15년과 ’16년에 각각 6,239가구, 1만 1천 가구가량이 멸실하고 ’17년에야 8,619가구가 늘어날 전망이다. 올 상반기까지만 해도 내년 멸실 규모를 6,823가구로 예상했으나 내년 상반기까지 공급난이 더 심해질 전망이다. 강동구청에 따르면 이주를 시작한 고덕2단지와 삼익그린1차 4,331가구는 서울시 2015년 주택멸실 예정량 3만 5천여 가구 중 12%에 해당됐다.

강남4구 전세 상승률 평균 상회, 특히 재건축 사업 인가 후 상승폭 두드러져

주택전세가격의 경우, 서울 전세평균가가 전년 말 대비 4% 상승한 가운데 강남4구에서는 7% 상승하며 평균치를 크게 상회하였다.

[관리처분인가 시점에 따른 전세가 변동률/자료=서울시]

특히 상반기 이주한 강동구 및 강남구 정비사업 구역의 시세 분포 분석결과, 관리처분인가 시점부터 해당구의 전세가 상승폭이 두드러지는 양상을 보였으며, 이주수요에 따른 가격상승세는 국지적으로 주변 유사단지에서 심화되어 큰 폭으로 실거래가 상승을 초래하는 것으로 조사되었다.

이주계획상 특정시기 이주 집중에 따른 주택시장 불안심화 예상

한편, 조합의 이주계획에 따르면 이주시점이 시장에서 이주수요가 급증하는 이사철과 맞물려 주택시장 불안을 더욱 심화시킬 것으로 예상된다.

[정비사업 이주수요 및 이사수요/자료=각 자치구 및 서울부동산정보광장]

시기조정 통한 주변 전세난 완화 기대

이와 같이 정비사업 이주집중으로 인해 올해 하반기 강남4구 주택수급 불균형 및 가격상승 현상이 심화될 것으로 예상되는 가운데, 이번 조정을 통해 향후 6개월(’15.9월~’16.2월)간 이주물량이 완화되어, 주택멸실이 다소 소강되는 ’16년 중순까지 완만한 이주가 이어질 것으로 전망된다.

[이주시기 조정을 통한 주변 전세난 완화 효과/자료=서울시]

또한 ’15.6월~8월 건축허가 급증으로 ’16년 초 단독·다세대·도시형 주택 3,844호가 공급 예정으로 내년 초 심의대상구역 세입자들이 이주 가능한 유사가격대의 일반주택 공급 증가로 세입자들의 원활한 재건축 이주가 기대된다.

시는 시기조정을 통한 이주물량 관리와 더불어 기존 추진 중인 시·구 이주대책 TF 운영, 이주상담 및 금융지원을 위한 단지별 현장상담센터와 전·월세지원센터 운영, 서울부동산정보홈페이지를 통한 인근 지역 주택공급 정보 제공, 공공임대주택 강남4구 집중 공급 등의 확대 추진을 통해 안정적 이주를 도모할 계획이다.

이제원 서울시 행정2부시장은 “이번 시기조정은 전세난 완화와 서민주거 안정을 위해 불가피한 조치로써 향후 이주시기가 적절하게 분산될 수 있도록 철저하게 모니터링하고 전반적인 서울시 주택시장 안정을 위해 책임을 다하겠다”며 “대규모 재건축이 예정되어 있는 지역은 지속적으로 관리하며 구체적인 이주계획 수립과 단계적 이주시행이 이루어지도록 적극 지원하겠다”고 말했다.

한편, 서울시가 개입해 특정 재건축 단지의 이주시기를 조정하는 것과 관련해 재산권 침해 논란이 발생할 소지가 있다. 이주시기를 지연으로 발생하는 이자 등 금융 부담도 무시할 수 없어서다. 이주시기를 조정하더라도 입주 시기가 겹치면 역전세난으로 이중 피해도 발생할 수 있다.

한 재건축아파트 조합장은 “재건축 사업이 지연될수록 물가 상승률과 은행 이자 등의 추가비용이 드는데, 그 부담을 모두 조합원들이 떠안게 된다”며 서울시의 결정에 불만을 드러냈다. 또 다른 재건축아파트 조합 관계자도 “이주시기가 미뤄지면 추가 분담금이 늘어나는 것은 불 보듯 뻔한 일 아니냐”며 “시장 상황이 어떻게 바뀔지 모르는데 재건축 사업이 더 연기되면 조합원 민원이 속출할 것”이라고 말했다.