서울시가 재건축구역이 밀집돼 있는 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 이주 물량이 특정시기에 집중되는 일을 방지하기 위한 「강남4구 재건축 이주 집중 대비 특별관리대책」을 마련해 시행한다. 시는 강동구를 비롯해 강남4구 일부 단지들이 이주를 시작했고 올 하반기에 재건축 이주가 집중될 것으로 예측됨에 따라 주변지역 주택부족 및 전세가 상승 등에 대한 우려가 커져 그동안의 모니터링 결과를 바탕으로 이번 대책을 마련했다고 설명했다.

서울 전반 공급 우위, 강남4구는 올해 6.5천호 멸실 우위→ ’17년 공급 우위 전환 예상

서울 전역의 주택 수급전망은 공급 우위로 나타나지만, 강남4구의 경우 다수의 재건축 사업이 추진되면서 ’16년까지 주택부족현상이 지속되고 ’17년부터 상황이 호전돼 공급 우위로 전환될 것으로 시는 예상했다. ’15년~’16년 서울시 전체 주택수급상황은 약 1~2만호 공급 우위를 보이고, ’17년부터는 재건축 및 뉴타운 등이 준공되면서 공급물량이 대폭 늘어날 것으로 전망된다.

[’15~’19년 주택 공급 및 멸실 전망/자료=서울시]

특히 올해(’15년 2월 말 현재) 강남4구 공급물량은 1만 2천호, 멸실물량은 약 1만 9천호로, 6.5천호 멸실 우위를 보이며 주변지역의 전세가 상승 등 주택수급 불안현상이 지속될 것으로 시는 판단하고 있다.

[’15년~’17년 강남4구 연도별·사업유형별 주택수급 전망/자료=서울시] 

서울시 조사에 따르면 ’15년 주택수급 전망은 상반기보다 하반기가 더 불안하고, 4개 자치구 중엔 공급-멸실량 격차가 가장 큰 강동구가 불안 가능성이 높은 것으로 예측됐다. 반면, 강남4구와 인접한 경기도 6개 도시의 총 주택공급(예정) 물량은 약 2.8만호 수준으로 예상되며 하남시(미사지구), 남양주시(별내신도시)의 공급이 가장 많을 것으로 시는 전망했다.

구분		계	택지개발	건축허가 등
계		27,677	18,114	9,563
경기도	하남시	7,747	7,538	209
	성남시	5,675	4,521	1,155
	과천시	107	-	107
	용인시	5,118	445	4,673
	구리시	603	407	196
	남양주시	8,426	5,203	3,223

[인접 경기도지역 주택공급(예정)물량 분포도/자료=서울시]
 

이러한 모니터링 결과를 반영해 수립한 「강남4구 재건축 이주 집중 대비 특별관리 대책」은 ①시·구 이주대책 T/F 운영 및 국토부·경기도 공동협력체계 구축 ②수급불안 지속 시 이주시기 조정 적극 검토 ③인근지역 주택공급 정보 제공 ④이주임박 단지별 현장상담센터 운영 ⑤공공임대주택 강남4구 집중 공급 ⑥다양한 수요에 대응한 소형저렴주택 공급 ⑦임대차관계 안정화 대책 집중 추진이다.

국토부-경기도와 공동협력체계 구축, 주택공급정보 공유

첫째, 시는 협력관계가 전세난 극복의 중요한 열쇠가 될 것으로 보고, 자치구와 T/F를 넘어 국토부 및 경기도와도 상시적인 실무협의를 할 수 있도록 공동협력체계를 구축하였다. ’14년 6월 서울시는 시·구 이주대책 T/F회의를 가동해 사업장별 세부적인 진행상황 모니터링 결과를 공유·점검했고, 이를 바탕으로 자치구는 조합과 재건축사업 시기조정을 위한 지속적인 민관협력 소통 노력을 기울여왔다. 이 밖에도 시·구 이주대책 T/F회의에선 조례개정·주택공급 정보제공·현장상담센터 설치 등 지원 가능한 다양한 공공대책을 집중 논의해왔다.

또 그동안 서울-경기가 서로 개별적으로 얻었던 주택공급 정보를 앞으로는 국토부의 협조로 일괄 공유하기로 했다. 주민들에게 서울·경기를 아우르는 통합 정보를 발 빠르게 제공해 원활한 이주를 돕기 위함이다. 서울시는 지난해 국토부 및 수도권 지자체와 서민주거안정 등 주요 주택정책 협력을 위한 MOU(’14.12.11)를 체결했다. 또 전세임대 등 공공임대주택 3,750호 긴급추가 배정을 건의해 국토부에서 이를 수용, 공급계획을 발표(’15.3.16)한 바 있다.

수급불안 지속 시 재건축 인가신청 심의에서 이주시기 조정방안 검토

둘째, 수급불안이 지속될 경우 재건축 인가신청 심의에서 이주시기를 조정하는 방안을 적극 검토한다. 이와 관련해 시는 인가신청 시 심의 대상 확대를 골자로 한 조례 개정을 완료, 앞으로 기존 주택수가 500호를 넘는 정비구역은 조례로 정하는 기준에 해당될 경우 인가신청 시 서울시 심의를 받아야 한다.「도시 및 주거환경정비조례」 개정(’15년 1월)에 따라 종전엔 기존주택수가 2,000호를 넘는 경우 심의를 받았던 대상이 확대되는 것이다. 주로 중·대규모 정비구역이 밀집된 지역에서 이주시기가 겹칠 경우 심의대상구역이 될 가능성이 높다.

시는 ’15년에서 ’16년까지 재건축 이주집중으로 수급불안이 지속될 전망이고, ’17년 이후에는 수급상황이 호전되는 점을 감안, 사업장별 사업진행 상황을 면밀히 파악하여 동시다발적 이주발생 시 시기 조정을 적극 검토할 방침이다.

인접 5개구 및 경기도 다세대·다가구·연립 신규 주택공급 정보 온·오프 제공

셋째, 강남4구와 인접한 주변 5개구(광진, 성동, 용산, 동작, 관악) 및 경기도 지역의 준공(예정)주택의 유형, 규모, 세대수, 주소 등의 주택공급 정보를 분기별로 조사해 온·오프라인으로 제공한다. 시민이 주변 지역에 어떤 주택들이 공급될 예정인지 쉽게 알고, 이주할 곳을 찾을 때 유용하게 참고할 수 있도록 하기 위함이다. 상반기에만 약 8,090호의 신규 주택공급 예정물량에 대한 정보가 제공된다. 여기엔 실제 이주 가능한 다세대·다가구·연립 주택 공급정보도 포함된다. 세입자들의 저렴한 보증금 수준을 고려한 조치다.

구분			계
계			8,090
서울시			3,308
	강남4구		1,293
	인접구	광진구	527
		성동구	57
		용산구	386
		동작구	408
		관악구	637
경기도			4,782

[다가구·다세대·연립 등 주택공급(예정)물량/자료=서울시] 

이주임박 대량 단지 내 ‘현장상담센터’ 운영…전·월세 및 대출 정보 안내

넷째, 이주가 임박한 대량이주 단지 내에 ‘현장상담센터’를 운영한다. 공인중개사, 은행직원, 구청직원이 이주도우미가 돼 전·월세 정보, 대출 등 금융정보, 불법중개행위 등을 현장에서 신속히 안내하는 센터다.

[고덕2동 주민센터 내 상담센터(좌), 삼익그린1차아파트 내 상담센터(우)/자료=서울시]

이미 강동구는 고덕2단지와 삼익그린1차아파트의 원활한 이주를 지원하기 위해 현장상담센터를 운영 중에 있는데, ’15. 2월 현재 200여 건이 넘는 상담실적을 보이는 등 상담센터 운영이 주민에게 매우 유용하게 활용되고 있다. 이에 따라 시-구 협력으로 올해 상반기 중에 강남구, 하반기 송파구, ’16년 서초구에 상담센터를 확대 설치할 계획이다.

공공임대주택 강남4구에 집중 공급…총 3,750호 추가, 소형저렴주택 다양화

다섯째, 전세임대, 매입임대 등 저렴하고 신속한 공급이 가능한 공공임대주택 물량을 올해 3,750호 추가 확대하여 이주집중 지역인 강남4구 등에 집중적으로 공급해 서민 주거안정을 도모한다. 여섯째, 소형저렴주택 공급을 다양한 소득수준에 골고루 공급될 수 있도록 확대, 자신의 상황에 맞는 주택을 선택해 안정적으로 거주하도록 적극 지원한다. 공동체주택, 빈집 리모델링 주택, 사회주택 등 새로운 유형의 저렴주택을 도입해 유형을 다양화한다.

마지막으로 지역마다 주택보급률, 주거비 부담, 임대양태 등 주거 여건이 상이하여 지역여건에 맞는 임대차제도가 필요함에 따라 주택정책의 지방화를 지속적으로 추진할 계획이다. 이미 서울시는 선제적으로 시행하고 있는 표준 주택임대차계약서 사용(’14년 7월), 전월세전환율 산정 및 공표(’13년 3분기), 임대차분쟁 조정위원회 설치 및 운영(’12년), 적정임대료 산정·공표(현재 용역 중, ’16년 상반기 시범실시 예정) 등을 선제적으로 시행하고 있으며, 전국적으로 확대되도록 중앙정부 및 국회(서민주거복지특위 등)에 적극 건의하여 왔다. 또한, 다양한 주택임대차관계 안정을 위해 전세계약 기간(2년) 이후 계약 갱신을 요구할 수 있는 세입자의 권리를 보장하는 ‘임대차 계약갱신청구권’, 지역별 시장현황에 맞는 ‘월차임산정율 산출·적용’을 위한 시·도에 권한위임 등 선진제도 도입을 건의하였다. 

진희선 서울시 주택건축국장은 “대규모 재건축 사업의 추진일정, 선이주 등을 철저하게 모니터링 해 이주시기가 최대한 집중되지 않도록 자치구 및 조합과 지속적으로 협력해 나가겠다”며 “이주가 임박한 단지의 경우 주택공급 및 시장정보제공, 현장상담센터 설치, 공공임대주택 및 소형저렴주택 공급, 선진임대차제도 도입 등 서울시가 할 수 있는 모든 역량을 기울여 서울시민과 함께 전세난을 극복해 나가도록 최선을 다하겠다”고 말했다.